公募REITs为何受欢迎

继今年6月首批基础设施公募REITs上市后，近日第二批公募REITs产品开始发售，市场反应积极，两只首发产品网下平均认购倍数超50倍，发售首日即售罄。

专家表示，从首批公募REITs上市表现来看，产品收益稳定增长，市场认可度较高，在盘活基础设施存量资产、提高直接融资比重等方面发挥出积极作用，未来随着保险、银行、养老金、企业年金等机构投资者不断加入，我国公募REITs将获得长足发展。

资金认购热情高涨

公开资料显示，第二批两只首发公募REITs为建信中关村产业园REIT和华夏越秀高速REIT，认购价格分别为3.2元/份、7.1元/份，预计募集资金分别为28.8亿元、21.3亿元，2只产品预计募集资金总额约50.1亿元。

标的资产方面，建信中关村产业园REIT基础设施资产包括中关村软件园内互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目等，华夏越秀高速REIT底层资产为汉孝高速公路。

“第二批产品有两个突出特点，一是底层资产均为基础设施，且管理人对质量把关，提供场内流动性安排，追求长期收益相对稳定，能较好满足相关机构投资者长期投资需求；二是首次出现了以银行系公募基金为管理人的REITs，业态更为多元化。”招商基金研究部首席经济学家李湛表示。

从市场反应看，资金申购意愿强烈。在启动面向公众投资者发售的11月29日首日，两只产品均实现超募，上百亿元资金入场“疯抢”。同时，机构投资者也表现出高涨的投资兴趣，数据显示，华夏越秀高速REIT拟认购数量总和为27.841亿份，为初始网下发售份额数量的44.19倍；建信中关村产业园REIT拟认购份额数量总和为106.18亿份，为初始网下发售份额数量的56.35倍。

相比之下，首批9只公募REITs中，大部分产品认购倍数为10多倍，认购最火爆的博时招商蛇口产业园REITs有效认购倍数也仅超15倍。

“第二批公募REITs受欢迎，是由产品自身属性和宏观市场环境共同决定的。”李湛分析，公募REITs兼具权益和固收属性，投资门槛相对较低，是一个良好的投资品种，加上首批产品市场表现良好，起到了很好的示范作用，吸引到更多投资者入场，尤其是机构投资者参与热情持续高涨。此外，近期金融市场波动较大，不少投资者有避险需求，整体表现相对稳定的REITs受到关注。

国务院发展研究中心公共资产证券化（REITs）课题组原秘书长王步芳表示，公募REITs受欢迎，还得益于相关部门不遗余力推行试点政策，例如证监会加紧完善相关申报细则和审批制度流程等。同时，第二批公募REITs的项目资产质量更优、现金流增长更好、折现率取值更合理，较高的品质获得了更多投资者关注。

险资入场成为亮点

记者梳理发现，在第二批公募REITs发售中，险资、券商资管、私募基金、信托等机构投资者参与兴趣明显提升，如：国寿投资、首钢基金、太平人寿保险等均出现在建信中关村产业园REIT战略配售投资者名单上。

“险资投资公募REITs，能为市场带来增量资金和流动性，推动公募REITs向高质量发展。”李湛表示，险资具有期限长、规模大、来源稳定等特性，与基础设施项目融资需求天然契合，可以助力降低REITs市场的波动性和投机性。同时，保险机构还拥有较强的产业运营及主动管理能力，可以深度参与REITs底层项目，进一步为产品赋能增值。

早在首批9个公募REITs项目里，险资参与了8个项目的投资。为进一步丰富保险资产配置结构，助力盘活基础设施存量资产，近日，银保监会发布通知，明确支持符合条件的保险机构投资基础设施公募REITs。

“险资入场，将为公募REITs带来深远影响。”王步芳表示，保险机构是大型机构，保险资金是长期资金，而公募REITs产品发行规模大，二者能很好地契合。且目前险资累计投资交通、能源、水利等基础设施领域3.31万亿元，这些资产本身就需要盘活，是公募REITs的重要供给方。此外，险资参与公募REITs市场竞价，有助于公募REITs价值的发现，规范公募REITs市场治理。

市场预计，我国公募REITs资产规模可达万亿元量级，未来有望成为险资多元化配置的重要品种。“保险机构要加强公募REITs团队建设，大力培养不动产与证券产品方面的复合型人才。同时要关注二级市场价格变动，定期调研所投资公募REITs底层资产经营情况，有效防范投资风险，以更好地把握REITs投资机会。”王步芳表示。

中国银保监会资金运用部副主任罗艳君此前表示，下一步，将加强政策引导，支持保险资金通过基础设施REITs和债权、股权等方式加大对交通、水利、能源、生态环保等基础设施领域的投资力度，服务经济高质量发展。

发展前景广阔

作为大众低门槛涉足基础设施领域的重要途径，公募REITs市场表现受到关注。自今年6月首批9只REITs试点项目成功上市以来，总体运行平稳，为我国公募REITs发展起到很好的示范作用。

截至11月26日，首批9只产品平均涨幅16%左右，除1只外均获得正收益，其中，首钢绿能REIT累计涨幅超30%。同时，二级市场呈现出低波动、低换手率的特征，近3个月平均换手率在2%左右。

分红方面，首批公募REITs中已有产品进行今年首次分红。近日，中航首钢绿能REIT和中金普洛斯REIT发布分红公告，分红方案分别为5.1541元/10份、0.522元/10份基金份额，体现出REITs的稳定投资收益属性。

“首批公募REITs目前表现优良，基本符合监管部门和市场的预期。”王步芳表示，公募REITs属于资本市场新生事物，在相关部门不断加强机构培训和投资者教育下，大众认知逐渐提升，整体行情呈现平稳上升态势。

随着公募REITs试点不断推进，发行规模不断扩大，未来将有更多投资者进入。“公募REITs准入门槛较高，试点项目资产较优，长期回报率可观，长期来看发展前景广阔，能为投资者提供更多元、优质的投资机会。”前海开源基金首席经济学家杨德龙表示。

不过，REITs项目收益与风险并存，普通投资者参与还要讲究方法。王步芳建议，首先要看性价比，注意比较不同产品的分红率与市场价格。同时还要关注项目运营方，公募REITs未来增值主要来源于两个方面：一是专业高效的运营获得超额收益；二是并购扩募，合并同类项资产将使公募REITs价值翻番，这两方面都依赖于资产运营方的专业技能和长期经验。

“REITs具有长期收益相对稳定、抗通胀性等特点，适合偏好长期稳定收益的投资者。在挑选产品上，要挑选合适的基金管理人，注重管理人的相关产业投资经验、运营经验。此外，REITs项目运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，投资者要知悉其中的风险。”李湛表示。