住房租赁企业获减税“红包” 助推租赁住房扩大供给

本报记者 包兴安

6月18日召开的国务院常务会议提出，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。据专家测算，对住房租赁企业减税规模可达到500亿元左右。

“通过减税等优惠措施，引导增加保障性租赁住房市场供给，即利用税收手段调节租赁住房市场供需关系，更好地促成降低中低收入群体住房负担，实现住有所居的目标。”中国国际经济交流中心经济研究部副部长刘向东对《证券日报》记者说。

目前，我国对个人出租住房制定了多项税收优惠政策，包括对个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，同时可享受增值税小规模纳税人销售额限额内免征增值税政策；对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

相比之下，对住房租赁企业的减免税费政策较少。目前，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

在以酒店及租赁住房为代表的住宿行业深耕18年的ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对《证券日报》记者表示，目前，住房租赁企业的税负较重，经营中需缴纳的税包括：按租金收入的12%征收房产税、依土地的等级及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税、按11%的销项税额抵扣5%的增值税进项税额后大约6%的增值税、城建税和教育费附加、印花税。

赵然认为，从租赁运营角度来看，我国住房租赁市场面临的最大瓶颈是收入的天花板效应。由于我国住房租赁市场需求仍以大量中低端收入人群为主，如果效仿欧洲国家直接对租户进行财政补贴的政策方式，势必会增加财政负担。在人口净流入、房价高且上涨快的大城市，补贴需求方往往会进一步推高租金。因此，对于住房租赁行业来说，减税降费是运营阶段释放给供给端的最有力政策。

今年10月1日后，住房租赁企业向个人出租住房将享有与个体工商户出租住房同样的税收优惠。对此，中国财政学会绩效管理专委会副主任委员张依群对《证券日报》记者表示，此次国务院常务会议提出的一系列减税政策，预计减税规模可达到500亿元左右。该政策一方面向市场传递政府为中小微企业和居民家庭减租降租的明确信号，以保证疫情恢复期间企业和家庭能够正常生产生活；另一方面，有助于改善家庭保障性住房建租赁市场发育，有效抑制房屋租赁市场价格，提升保障性租赁住房和生产性用房的市场供给能力，尽更大可能帮助中小微企业解难纾困。

以增值税为例，如果住房租赁企业向个人出租一间月租3000元的房子，按现行政策计算，该企业每月需缴纳增值税142.9元，减税政策实施后，每月仅需缴纳42.9元，增值税相比原来减少100元。

据诸葛找房数据研究中心监测数据，今年5月份，全国大中城市租金挂牌均价为34.9元/平方米/月，环比上涨0.78%，较上月扩大0.42个百分点，同比下降0.61%。进入2021年，随着疫情对经济的影响逐渐消散，租赁市场持续回温，租金水平连续4个月上涨，但是仍未恢复到疫情前水平。

张依群表示，后续租赁住房市场活跃度会进一步提升，租赁价格会由之前的快速上涨转为平稳，特别是对一线重点城市房价会产生一定抑制效应。

“由于通过降低住房租赁企业的税收负担，有利于把更多的市场租赁住房纳入保障性租赁住房范畴，即扩大保障性租赁住房的市场供给，有效缓解住房租赁成本高企的问题，切实降低居民住房负担。”刘向东说。