010-65363526
rmzk001@163.com
为管控过热的楼市，上海、广州等一线城市的房贷市场被泼了一盆冷水。
自1月27日起，广州的工农建中四大行房贷利率集体上涨，具体调整方案为：首套房房贷利率为LPR+55基点；二套房房贷利率为LPR+75基点。而此前的房贷利率为首套房LPR+40基点，二套房则是LPR+60基点。
上海地区，《国际金融报》记者采访了解到，房贷放款时间明显延长，更有银行随即叫停了税费贷。
与广州、上海不同的是，北京地区房贷市场却淡定如常。《国际金融报》记者致电北京地区多家银行支行，相关工作人员均表示目前房贷额度并不紧张。
部分一线城市这一轮房贷市场收紧的原因为何？而北京地区为何成为“特别的存在”？
上海
放款延长
“政策的威慑性，有助于后续房地产市场的平稳健康发展，成为2021年上海房地产政策收紧的又一案例。”
1月21日晚，上海楼市迎来最强调控——上海八部门联合发文，严格限购、限贷、打击假离婚，还特别提到了“房贷集中度”的概念。
仅4天后，上海又将法拍房纳入限购范围。对此，易居研究院智库研究中心总监严跃进对《国际金融报》记者分析，此次政策明确法拍房需要纳入限购范围，进一步体现了上海购房政策从紧从严的导向。
“此类领域的政策之所以收紧，在于其过去容易绕过限购政策，即成为限购政策的漏洞。所以上海此次政策升级，和1月21日上海既有房地产政策思路是一致的。”严跃进表示，类似政策下，此类房源的交易性价比自然就下降了，客观上使得其房价会下跌。政策的威慑性，有助于后续房地产市场的平稳健康发展，成为2021年上海房地产政策收紧的又一案例。
组合拳之下，沪上房贷市场发生巨变。“因为国家政策，所以现在都是排队放款，速度比较慢。如果你现在1月底申请的话，最快也是4月份才能放款，如果慢一点的话要5月份。”招商银行某支行客户经理告诉记者，越往后额度越紧，可能会更慢。
某股份制银行的客户也对《国际金融报》记者反映，本来快要发放的贷款因为出台的政策暂缓，最快也要再过两周发放。
除了放款速度明显降低外，更有银行随即叫停部分贷款业务。工商银行上海分行行长付捷对外确认，工行上海地区确实有调整、叫停税费贷。
所谓税费贷，是针对个人住宅房屋买卖过程中所应缴纳的，包括但不限于契税、个人所得税、营业税、房屋税、印花税等相关税费和服务费的分期服务。该业务通过在房产交易中心刷信用卡，分期缴纳税费，减轻现金压力。
“相关业务调整，是根据市场变化，从优化资源配置角度出发而做出的经营决策。”付捷表示，此次叫停是一种调整，下一步会根据监管部门的要求，进一步研究后续产品业务计划。
不过，此次停贷业务只是小范围的。在上海地区推出税费分期产品的还有上海农商行，而该行客服人员告诉记者，目前并未受政策影响，没有接到通知，甚至今年还在延续去年活动的优惠利率，活动时间一直持续到6月底。
需要指出的是，尽管工商上海地区叫停了税费贷，但个人房贷业务正常。
“目前工商银行上海地区房贷发放正常，仍然按照往年的节奏，既没有多也没有少，还是比较稳定的。额度也差不多，没有过于收窄，也没有放开，跟往年保持持平。”付捷补充，只不过是现在出些政策，大家感觉比较紧张。
1月26日，据新华社报道，住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况，将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一。以稳地价、稳房价、稳预期为目标，确保房地产市场平稳健康发展。
广州
四大行集体“涨价”
“房贷额度管控下，新房、二手房交易规模会下降，这相当于给楼市降温。而随着交易量下降，未来房价也将有所回落。”
被戏称为“楼市中的五粮液”的广州楼市，在今年开年延续了去年底的翘尾行情。伴随部分业主“抱团涨价”的信号，广州楼市迎来“爆发”，惊动广州监管层。
1月24日，据《广州日报》消息，广州银行业已被金融监管窗口指导，个人按揭贷款被“双管控”：新增个人住房贷款占比不能超过12.6%；各银行每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。
“应该说，广州此类政策的出台，也对应了广州近期房屋炒作的现象，政策出台有助于促进市场的稳定和健康发展。从后续情况看，广州的政策也值得全国其他城市的学习。”严跃进表示，近期很多大城市购房政策明显收紧，预计信贷政策收紧概率也会增加。
本轮调控政策对广州房贷市场产生显著影响。1月24日，有微博大V“大源按揭”通过微博爆料称，各银行配合监管，应对的措施是“暂停受理新的贷款申请”。
1月27日，广州楼市又放出新动态，即日起广州四大行房贷全线涨价，首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp，而此前则是首套房为LPR+40bp，二套房是LPR+60bp。
实际上，这并不是广州四大行第一次集体“涨价”。2018年2月，广州四大行也曾集体上调首套房贷利率至基准1.1倍。而两次严控政策的背后均是“过热”的广州楼市。
广州市房地产协会（学会）专家委员会副主任胡刚告诉《国际金融报》记者，“由于深圳楼市调控，导致2020年第四季度以来广州楼市有些热，市中心珠江新城房价涨幅达到了40%左右，南沙也涨了20%至30%，但多数区域还是比较平稳。”
“2018年的调控和此次调控的背景有异曲同工之处。”广东省住房政策研究中心首席分析师李宇嘉对《国际金融报》记者指出，去年12月广州新房和二手房火热，出现明显的翘尾行情，当月新房成交量达到17243套，创单月成交历史最高纪录，超过了最为火热的2016年；二手房成交量年内第二次探上1.5万套。
2020年，广州二手房价上涨进入了全国TOP 10，同样入榜的还有上海和深圳，在沪深积极出台政策管控的背景下，广州自然也难例外。
胡刚认为，这些措施将对广州房地产市场起到降温调控的效果，引起未来成交量的滑落。“对于一般购房者而言，如果没有贷款很难承受得起现在的房价，因此房贷方面的措施对于楼市将有不小的冲击力”。
李宇嘉也表示，房贷额度管控下，新房、二手房交易规模会下降，这相当于给楼市降温。而随着交易量的下降，未来房价也将有所回落。毫无疑问，如果这次真的控制住了贷款投放，热点城市快节奏的楼市交易自然就会慢下来。
“未来银行选择个贷客户的标准会提高。征信好、纳税和社保记录时间长、没有断缴的个人，会被优先选择。”李宇嘉建议，购房者维护好个人信用，房贷额度紧张也将是周期性事件，可以等到额度宽松时再买房。
作为大湾区的风向标，广州房地产市场的一举一动也牵动着其他地区众人的心。某珠海房地产人士告诉《国际金融报》记者，按照以往的经验，可能接下来湾区其他城市也会逐步收紧政策。但他认为，大家只是需要一些时间适应和消化，紧接着该买的还是会买，购买力会恢复过来。
北京
房贷市场“风平浪静”
“广州、上海这些热点城市去年的额度都用完了，还积压了不少申请。而北京的楼市成交量一直不温不火，额度自然就不紧张。”
“房贷从严背景下，可能有些家庭会申请不到房贷，进而买不了房。这种情况对楼市发展是不利的。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池对《国际金融报》记者坦言。
而在上海、广州、深圳纷纷收紧房贷额度的同时，北京房地产市场似乎一片祥和。《国际金融报》记者致电北京地区多家银行支行，相关工作人员均表示目前房贷额度并不紧张。
“目前北京这边没有接到房贷额度收紧的通知。”北京某农商行经理告诉记者，如果1月底提交各材料的话，加上春节放假的因素，2月底也能够放款。
工商银行某北京支行的经理也告诉记者，目前房贷额度未受影响，基本1个月能够走完流程放款。“但是尽快办吧，未来房贷业务会不会被限制不好说，可能也会缩紧”，她表示。
“房贷额度有限与房地产金融监管政策收紧有关。根据房地产贷款集中管理度要求，各银行都要在一两年内达到监管目标，因而需要调整未来发放贷款的额度。”赵秀池进一步指出，为了达到房地产贷款集中度的要求，有些房贷到期收回来，银行可能就不能再发放房地产贷款或个人住房贷款了。
实际上，各地的房贷调控都与今年1月1日起实施的房贷集中度制度不无关系。苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金此前对《国际金融报》记者表示，为降低房地产贷款集中度，个别银行需要主动减少住房贷款增量和压降存量。同时，个别银行存在房地产开发贷款超限的问题，也可能需要通过主动压降来达到监管标准。这将对个人房贷的申请有一定影响。
为何上海、广东等地房贷难求，北京却淡定如常？
对此，中原地产首席分析师张大伟则认为，近期部分地区房贷紧张主要跟去年底市场过热、贷款申请积压有关。他指出，房贷发放分为贷款审批和放款两个环节，即使在这些过热地区，现在房贷审批也是照常进行的。早在去年“两条红线”新规出来之前，很多银行就按照监管要求控制个人按揭贷款的投放额度和节奏，房贷额度都按月执行。“广州上海深圳这些热点城市去年的额度都用完了，还积压了不少申请，今年1月份依然按月控制额度，所以大家只能排队等待。而北京的楼市成交量一直不温不火，额度自然就不紧张”。
“北京将会在‘房住不炒’的定位下，在多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度不断完善下，平稳健康发展，成交量和房价或有小幅回升。”赵秀池预估。
