街镇物管会的核心功能是引导自治

《北京市物业管理委员会组建办法（征求意见稿）》12月7日至26日公开征求意见。5月起施行的《北京市物业管理条例》首次明确，在未能成立业主大会或未能选举产生业委会的情况下，街道办、乡镇政府可组建物业管理委员会。征求意见稿强调，物管会为临时机构，是在不具备成立业主大会的条件或者有业主大会但成立不了业主委员会等情形下，解决业主组织缺位难题的机制创新。（12月8日《北京青年报》）

我国小区物业管理法律上的定位是业主共同治理，不过从国家《物业管理条例》实施13年来的情况看，小区难成立业主委员会是普遍的难题，这也是导致物业管理“业不由主”矛盾的关键。

小区业主组织成立难原因是多方面的，总的来说是这种民主自治的方式很难自发形成，不但需要业主有较强的自治意识，还要求业主有很强的组织能力和共同事务管理能力，这些即便是有着实行自治很长时间、有着熟人社会特征的乡村，都不一定具备，还需要乡镇政府的组织与引导、规范与监督才能得以实现，而对于有陌生社会性质、缺乏自治经验的小区，无论是适应性还是能力养成，都需要有效的引导和较长的培育过程。

这或许正是北京等地在修订《物业管理条例》时，创设物管会制度的落脚点，它并不是简单赋予基层居委会介入小区管理的权力，去替代小区业主自治，而是强化基层政府和相关机构介入小区自治的责任，补上一直以来居民小区业主自治谁来引导、如何引导缺位的短板，促进公共管理与小区业主自治的有效衔接。

物管会核心的功能定位是引导业主自治，包括两个层面：一是培养业主参与小区治理的意识和管理共同事务的能力；二是推动小区成立业主组织，完成向自我管理的有序过渡。简单地说，就是基层政府及社区围绕着具体小区的物业管理，通过向小区选派临时工作人员，与小区业主代表一起，先把小区管理起来，带动业主开展小区管理，在行使权力中，共同破解业主自治组织成立的难题与瓶颈，通过实践的引导将小区自治模式培育成型。物管会的使命是扶上马送一程。

组建物管会须围绕功能定位建流程、定责任，确保基层政府介入小区治理到位不越位、引导不包办。首先，要保证物管委组建的透明，取得相应小区业主的认可与信任；其次，应保证小区业主代表在物管会中的地位与作用得到尊重，防止出现行政化的倾向；第三，应保证物管会在代行业主组织履职物业管理责任过程中，业主有广泛的参与权、知情权、监督权，确立类业主组织治理框架，完成小区自治机制与能力的塑造。同时，应相应建立物管会作用发挥的评价与监督机制，督促物管委正确履责。

此外，小区业主组织从成立到成熟有一个过程，完成使命的物管会也不宜仓促一退了之，有必要在一段时间内保留一定的协调指导职能。（房清江）