广州：“地铁盘”到底要怎么选？

高利用率和高附加值的地铁物业值得关注。

　　广州地铁的扩张步伐继续加快，目前在建的已有12条地铁线路，最快可以建成通车的将是八号线北延线，而这条线的意义是直接打通了白云西北广袤区域和市中心区的“任督二脉”。截至4月底，地铁环线十一号线土建工程累计完成3成左右，作为穿过五大中心区域的环线备受市民关注。目前在建的18号线（万顷沙-广州东）和22号线（万顷沙-白鹅潭）是市域快线，分别定位为南北快线和南站快线，为 “Y”形运营的两条快线，其中，万顷沙至番禺广场站区间为共用线。这四条地铁线路，周围能称得上地铁盘的一手住宅项目就有20多个了。但附近通了地铁就万事大吉？那么多地铁盘到底要怎么选呢？

　　国务院津贴专家、广东省城乡规划设计院总规划师、广州市城市规划协会副会长马向明在近日举行的“新白云·新发展”区域发展研讨会上表示，轨道交通只是区域价值构成的一部分。在轨道交通进入大发展阶段，地铁网线连接越来越丰富的情况下，对于物业的选择需要更加看重综合素质和配套设施。品实房地产开发有限公司总经理谷林涛表示，他们提出的“同等面积多一房”的设计，就是为了实现高利用率和高附加值。而优质学校配套和轨道交通便利正成为市场的标配，显然这也将成为置业的新方向。

　　因此，地铁线路的不断延续扩展，自然可以提升整体区域的土地价值，但对于希望跟着地铁发展的步伐进行置业，又想充分享受到轨道交通红利的买家，特别是刚需型买家来说，还应更加留意TOD模式打造的大型综合体项目。TOD模式指以公共交通为导向的综合发展模式，以站点为中心，以约400~800米为半径进行高密度开发，形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区。当然，不可能每个站点都进行TOD模式的开发，但选择新地铁盘时，还是应综合考虑这个项目可以给予的各方面资源，附近有地铁站只是决定置业行为的关键因素之一。

　　地铁八号线北延段：

　　新盘集中白云区

　　光拼地铁利好还不够

　　【沿线新盘】

　　天誉半岛

　　云湖花城

　　壹公馆

　　近日，广州地铁更新了在建新线的工程进度。目前，八号线北延段土建工程累计完成92%，13座车站主体结构全部封顶。八号线北延段今年内就要开通，线路从文化公园北上，进入同德围，近期可与一号线在陈家祠、五号线在西村换乘。

　　地铁8号线北延线附近新盘新品除个别外，主要集中在白云区范围内。同福西附近的江景豪宅天誉半岛已进入收官阶段，只有少量400平方米以上的大户型单位。最引人关注的新项目是紧邻亭岗站的品实云湖花城，距离亭岗站地铁站约400多米。作为白云湖车辆段上盖物业，项目是由广州地铁集团与珠江实业集团双国企联手打造的，整个项目有78万㎡的规模，因此除了轨道交通的便利，配套齐全是它吸引市场关注的最大特点，除了空中风情商业街、电影院、社区医疗中心等商业配套外，还配建有9年一贯制公立中小学以及18班的幼儿园。而从户型产品来看，品实云湖花城也延续了珠江实业在天河取得销售成功的“同等面积多一房”的设计，主要推出的是70~140㎡的三到六房， 对于“刚需”买家而言，70㎡可以做到三房， 90㎡有方正四房，对于改善型买家而言，120㎡有舒适五房、140㎡可达到六房的使用空间，高实用率降低了入市总价门槛，很有吸引力。

　　在石潭和小坪附近，近日，金地仰云的新组团以“壹公馆”为名升级亮相，变身为高科技健康复墅，主要推出的是125~138㎡的复式单位。从设计来看，项目特设4.5米抬高，采用一字板式楼设计，主打健康和全屋高配智能化概念。复式四房双主套的户型格局，满足了不同家庭的居住功能需求。值得一提的是，就连园林设计也规划成创新社交式圈层园林。

　　地铁十一号线：

　　市内环线穿行五大核心区

　　新盘集中广钢新城

　　【沿线新盘】

　　广钢新城

　　保利碧桂园公园大道

　　保利东郡

　　地铁十一号线虽然进度还未过半，但因为是市区环线，所以期望值特别高，规划通车时间为2022年年底。截至2020年4月底，全线土建工程累计完成30%。

　　地铁十一号线是广州地铁的第一条环线，线路穿过天河区、越秀区、荔湾区、白云区和海珠区五大中心城区，拆迁与建设难度较大，全部为地下站。从线路上看，主要经过的目前一手住宅供应较多的区域，集中在荔湾区广钢新城至中山八路一带，而鹤洞东站所在的广钢新城，又是整个荔湾区供货量最大的板块。不过，广钢新城主要分南区和北区，北区项目距离十一号线站点还有相当的距离。

　　记者在现场了解到，较为靠近十一号线鹤洞东站的，主要有南区的保利碧桂园公园大道、保利东郡等，近期报价主要在“5字头”，而且这两个项目还靠近华南师范大学附属荔湾小学，再加上南区本身还会有较大型商业配套，可以说，临近鹤洞东站的几个住宅项目能满足“交通、产品、教育和商业配套”多个购买要素。

　　十八号线、二十二号线：

　　双线定位市域快线

　　刚需大盘、景观大宅都有

　　【沿线新盘】

　　祈福新邨·缤纷汇

　　星河湾半岛

　　自广州地铁三号线开通运营以来，番禺板块的楼市热度也就跟着稳步攀升。今年截至4月底，十八号线全线土建工程累计完成57%，二十二号线累计完成43%。据全媒体记者调查，以二手楼价为参考标准，目前番禺板块非地铁沿线仍有未破“2字头”的盘，但接近地铁沿线区域则有破“3字头”的盘。业内人士分析，下半年开盘均价为“2字头”的产品可作为投资置业的优先考虑，尤其针对在珠江新城CBD上班的刚需人群。

　　十八号线大致呈南北走向，广州段共设置万顷沙、横沥、番禺广场、南村万博、沙溪、石榴岗、琶洲区、冼村、广州东站9个车站。从长远规划来说，该线还有望延伸到中山、清远地区，承担起串联大湾区的作用，全程或超120公里，成为大湾区最长地铁线路，因此被冠以“大湾区南北大动脉”的称号。

　　与十八号线一样定位为市域快线的二十二号线线路长度缩短，目前规划全线共设8座车站，分别为番禺广场站、祈福站、广州南站、陈头岗站、西三站、东沙工业园站、西塱站和石围塘站。记者走访获悉，在售一手住宅祈福新邨·缤纷汇附近，未来将开通的地铁站点是地铁22号线的祈福站，而地铁十八号线沙溪站附近则有高端住宅的代表星河湾半岛。预期广州高速地铁十八号线首段万顷沙-冼村有望在2021年上半年开通，而地铁22号线首段番禺广场至陈头岗则有望在2021年6月开通。

　　【温馨提示】

　　切忌盲目以“投资目的”

　　购置地铁沿线盘

　　针对热门的地铁线，业内人士认为对于投资型买家来说，未来长线看好。不过记者走访获悉，生活配套较为完善、产品设计实用的刚需产品更能满足上班单身贵族的日常需求。值得一提的是，要尽量避免出现“地铁沿线区域必升”的投资坑，未来随着城市与交通的多线综合发展，地铁沿线区域的价值不仅仅在于站点的开通，还需要综合楼盘本身的教育与医疗配套来判断，出行可预测的便捷轨迹并不是唯一标准。