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房屋设施损坏无人维修、房东涨租金、克扣租房押金……记者询问了数位正在租房或有租房经历的年轻人，发现几乎每一位年轻人都在住房租赁市场中遭遇过或大或小的租房“阵痛”；捆绑服务收费、欺瞒或强制性住房租金贷款等住房租赁市场经营乱象更是屡屡见诸报端，“卷款跑路”等部分住房租赁企业的行为甚至一度成为人们热议的公共话题。这表明，住房租赁市场亟待正本清源。
9月7日—10月8日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》），面向社会公开征求意见。《条例》对出租房屋的室内装修和维护维修、住房租金和押金返还、住房租赁附加服务收费等诸多住房租赁行为逐一进行了规范，并明确提出扶持住房租赁市场发展、鼓励租赁双方签订长期住房租赁合同。
“拟定《条例》，是为了更好地发展和规范住房租赁市场。住房租赁市场是不是发展得好，直接关系到整体房地产市场能不能健康发展。”在接受本刊记者采访时，中国房地产及住宅研究会副会长、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示。
解决退押金难题，
保障租户权益
“押金2950元全部扣除，还要补缴885元。”今年10月7日住房租赁合同到期的25岁青年王先生，由于提前两个月退租，不仅签订合同时缴纳的租房押金一分钱都没有得到返还，还于9月25日接到一条催缴物品损毁费的短信。
“补缴的费用包括床垫损毁费600元和其他代缴费用285元，但是我退房的时候，床垫好好的，没有损毁。我打电话给客户服务中心，客服人员告诉我，因为床垫脏了，不能使用了。不是损毁，只是脏了，我自己找人清洗一下，花费可能不会超过100元，而且房间配备的床垫根本不值600元。”王先生大学毕业后选择到深圳工作，尚未购房的他从2018年10月开始租住了蛋壳公寓的一个房间。
退押金难，是我国住房租赁市场中租户普遍面临的“痛点”；房屋和屋内设施出现损毁等，则是出租方克扣租户押金的常用“手段”。“2013年，我在天通苑社区租过一间小卧室，每月租金800元，押金是一个月的租金。一年以后，住房租赁合同到期了，验房的人说我的房间墙壁上墙皮脱落、地板也有磨损，把押金全都扣掉了。我去房地产经纪公司一项一项地理论，负责退押金的女生说，如果把押金退给我，她就要被扣工资。我没有办法，就只能作罢。”吉林姑娘孙女士向记者讲述了自己的租房经历。
此次发布的《条例》提出：出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间；除住房租赁合同约定的情形以外，出租人不得扣减或者迟延返还押金。记者了解到，针对住房租赁市场中的押金退还难题，此前国务院各部门已经陆续发布多份文件予以规范。2019年12月，住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办六部门联合印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》提出：住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人；2017年5月，住建部印发的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》也列明了同样的规定条文。
而在实际的住房租赁活动中，“住房租赁合同约定的情形”与“合同约定的费用”解释权通常掌握在出租方手中，比如因长期使用而出现污渍的床垫是否属于物品损毁？墙皮脱落等正常的房屋老化现象是否应当由租户承担责任？某些扣减租房押金的理由即使并不成立，租户往往也很难找到有效途径保障自身权益。
今年26岁的严女士大学毕业后选择了到上海工作。2018年，她曾经通过房地产经纪公司，在李子园地铁站附近租住过一间主卧室。半年后，经纪公司要求她提前搬离，并口头答应返还给她租金和押金共约8000元，但是直到现在，她都没有收到这笔返还款。严女士曾经去公安局报案，也曾经将经纪公司告上法庭，但最终都因证据不足而不了了之。“我当时是和经纪公司签的住房租赁合同，但房租是直接转给经纪公司一名员工的，我无法证明这名员工与经纪公司之间存在雇佣关系。寻求法律帮助需要提供非常严谨的证据，否则就是证据不足。”严女士说。
“根据民法的基本原则，合同关系应当是对等的，租户提前办理退房手续属于违约，出租方要求租户提前办理退房手续也属于违约。如果合同中出现了不对等的条款，那么这份合同是存在问题的。类似严女士这样的情况，电话录音、微信记录、邮件往来等都可以作为证据提交。”中国法学会立法学研究会副会长、天津大学国家制度与国家治理研究院副院长熊文钊教授对记者说。
规范附加服务收费，
清除收费“灰色地带”
“每个月除了2950元的房租，还要交房租10%的服务费，以及68元的燃气费、38元的维修费，蛋壳公寓的附加费用特别多。我专门查过燃气表，整座房屋每月使用的全部天然气，总费用不超过40元，而我当时租住的房子里有4个房间，无论用不用天然气，每个房间每月都必须缴纳68元的燃气费。”王先生对记者说。
“我在天通苑社区住了几个月以后，有一天一个四五十岁的阿姨来查水表，说我们这一户已经一年多没有交水费了。我签订住房租赁合同的时候，合同上写的是：‘乙方租住该房期间使用的水费、电费、燃气费、电话费、收视费、卫生费、取暖费、治安环保费等由乙方按时缴纳或由甲方代缴。乙方自行缴纳的，应在合同期满时，出示上述费用的缴费凭据，以证明乙方居住期间各项费用已结清。’但是整套房子不是只有我一个人居住，我自己的房间没有独立的水表、电表、燃气表，其他房间的租户居住的时长也并不稳定，所以这些费用都很难由租户自行协调缴纳，只能由出租方代缴，而至少水费这一块，出租方一直都没有缴纳。”孙女士向记者出示了自己保存下来的住房租赁合同。
水电费的分摊、服务费的收取、物业费和取暖费的数额……当前我国的住房租赁市场中存在许多收费的“灰色地带”。记者了解到，部分出租方向租户收取每度电1元钱的电费，而国家电网平均每度电只向居民收取0.5—0.6元的费用，两种电费收取标准之间存在巨大的盈利空间；向租户收取高于标准价格的水费、物业费等附加费用后，却长期拖欠自来水公司、物业公司等服务提供方相关费用，目的是待住房租赁合同到期后将这笔费用最终转嫁给房主，是许多中介性质的出租方常用的牟利手法。
《条例》对住房租赁附加服务收费等住房租赁市场中常见的收费“灰色地带”作出了具体的规范：房地产经纪机构应当对住房租赁服务项目实行明码标价；收费前应当向当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认；在住房租赁经纪活动中不得收取任何未予列明的费用。记者了解到，《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》和《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》都对住房租赁附加服务项目的费用收取作出了同样的规范。
服务明码标价、收费公开透明，是规范住房租赁市场不可或缺的环节，而在当下我国的住房租赁市场中，不仅附加服务费用的合理收取缺乏监管，从合理收取服务费用到切实履行服务责任之间也存在一段不小的“距离”。多名租房者表示，不同于自己看房时出租方殷勤热情的态度，住房租赁合同签订后，除了催缴租金以外，许多出租方都长期处于“失联”状态，对租户提出的房屋设备维修等正常服务要求往往敷衍了事，甚至不予理睬。
“这些都不像是正规房地产经纪公司的行为。”熊文钊建议，初入社会的年轻人租房时要选择在工商局备案登记的正规房地产经纪公司。“《物业管理条例》对这些行为有明确的规定。如果是有备案的正规房地产经纪公司，租户可以找监管部门对它们的行为进行审查；但如果是没有登记的所谓‘公司’，监管起来就比较困难了，风险就比较大。”熊文钊说。
加强住房租金贷款监管，
规范房地产金融行为
“我和其他租户交流过，有人说蛋壳公寓的房屋租赁合同中隐藏借贷‘陷阱’，也有人说自己的合同里不包含借贷内容，所以最近我查了一下，想知道蛋壳公寓有没有在我不知情的情况下以我的名义进行小微借贷，发现自己没有任何借款记录，信用良好，就暂时放心了。”王先生对记者说。
近年来，我国长租公寓企业“爆雷”事件频发。鼎家公寓、乐伽公寓、友客公寓、寓见公寓、岚越公寓……部分长租公寓企业甚至在未对外发布任何停止运营公告的情况下直接“人去楼空”，留下房主和租户独自处理住房租赁纠纷。记者了解到，因资金链断裂而“跑路”是长租公寓企业“爆雷”的主因。
“我国的长租公寓市场才刚刚起步。长租公寓行业前期投入特别大，却很难在短期内收到回报。处于起步阶段的长租公寓企业主要缺少现金流，现金流与资本市场密切相关。”顾云昌告诉记者。
为缓解资金压力，许多长租公寓企业将金融手段引入租金支付方式中。记者了解到，在住房租赁合同中加入“租金贷”内容，诱导租户办理住房租金贷款业务，以租户名义向金融机构借取1年的租金，金融机构将1年租金一次性支付给长租公寓，再由租户按月向金融机构偿还贷款，是部分长租公寓企业在短期内聚拢大量资金的常用手法；许多租户在签订住房租赁合同时并未被告知这种租金支付方式属于“租金贷”，他们只是在房地产经纪人的引导下拍了一张照片、上传了一份证件信息，就在不知情的情况下背上了一身贷款。
“我在蛋壳公寓住了3个月，退租后手机总是收到‘还款失败’的提醒，后来才知道这是贷款。贷款逾期会导致我的信用出现问题，在银行有污点记录也会影响我以后的借贷。”北京租户陈先生说。
记者查阅资料发现，不仅住房租金贷款等房地产金融服务属于正常的住房租赁市场融资行为，而且国家对于发展房地产金融服务甚至持鼓励、扶持态度。而住房租赁企业通过欺瞒、诱导等方式引导租户使用“租金贷”，挪用以租户名义获得的贷款资金收购房源、扩大业务，投资失败后“人去楼空”，使许多房主无法按期收回租金，并将许多租户置于在住房租赁纠纷处理的过程中“无家可归”却要按时还贷的境地，才是“租金贷”已知最大的风险来源。
对此，《条例》明文规定：住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。记者了解到，《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》也就房地产金融行为作出了同样的规范。
行业规范从法规条文到落地实施，离不开监管的力量。《条例》建议：加强对租金、押金使用等经营情况的监管；市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。针对违规提供房地产金融产品和服务的处罚措施，《条例》明确：对于住房租赁企业将租金消费贷款相关内容写入住房租赁合同中，以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，利用承租人或房屋权利人名义套取信贷资金等违规开展住房租金贷款业务的行为，最严重的将由市场监督管理部门吊销营业执照；若属于金融违法行为，将由金融监管部门、市场监管部门等主管部门依法进行处罚。
“租户既然签了字、贷了款，就应当承担相应的信用责任，这是社会运行的规则。”熊文钊表示，租户签订了合同，就意味着接受了合同约定的条款，很难解释清楚自己真的不知道合同中包含贷款内容。因此，初入社会的年轻人签订住房租赁合同时，在签字前看清楚合同约定的条款内容十分重要。
完善住房租赁市场，
让国民“住有安居”
新中国成立以来，我国住房租赁市场存在的时间比住房销售市场存在的时间还要长。顾云昌对记者说：“1998年住房制度改革以前，我国一直把住房作为福利品，住房租赁市场始终存在，而很长一段时间内都没有住房销售市场。1998年住房制度改革以后，随着整体房地产市场的迅速扩张，住房租赁市场也得到了很大的发展，但是住房租赁活动中仍然存在许多不规范之处，甚至一些不法行为时有发生，房地产市场的发展和老百姓的居住都受到了一定的影响，因此才会出台《条例》。”
记者梳理发现，除解决押金难退问题、规范附加服务收费、加强住房租金贷款监管外，《条例》还明确了租赁双方的权利和义务，并提出完善房屋网络备案系统、建立健全行规行约、强化政府监督管理……对我国住房租赁市场的规范，《条例》涉及了住房租赁活动的方方面面。
“随意涨租金、随便赶走房客等一些住房租赁企业不够规范的行为，使很多承租者的权益无法得到保障。当然，租户也要遵守住房租赁合同约定的条款，保护好房主的财产，不能有随意破坏房屋设施、拖欠租金等行为。规范各个市场主体，明确各方的权利和义务，这是《条例》制定的目的。”顾云昌说。
“住在租来的房子中，租户常会有租金涨价、房主收回房屋的担忧，踏实感比较薄弱。没有人愿意三天两头地搬家，因此，给租房者提供一个稳定的预期非常重要，这也需要国家在法律和政策上进行相应的规范。”住建部房地产决策咨询专家、中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞向记者表示。
《条例》提出，构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展。“健康发展的住房租赁市场，应当是一个供求关系相对和谐、住房性价比相对合理的市场。”牛凤瑞说。
在顾云昌看来，良好的住房租赁市场首先应当规范，其次应当活跃，再次应当公平、公正、公开。“如果只是规范，市场交易不活跃，也不是一个好市场；良好的市场对于参与市场活动的市场主体各方都应当是公平、公正、公开的。”顾云昌说。
“此外，健康的住房租赁市场还应当具备3个基本要素：供求总量基本平衡、供求结构基本合理、供求价格基本平稳。其一，每个城市对住房租赁市场的需求不同，大城市需求相对较多，中小城市需求相对较少，因此在供需两个方面要做好配合与协调，实现供求关系的总体平衡；其二，在结构方面，对外出租的高端房屋、中端房屋和政府建造的偏低端的公租房结构要相对合理，在住房租赁市场发展的过程中，结构要不断进行调整；其三，我国一直在控制房价的大幅上涨，住房租赁市场中的房屋租金也应该相对平稳，保持在出租方能有合理收益、租户也可以接受的水平，如果租金忽涨忽跌，也是住房租赁市场不够健康的表现。”顾云昌补充道。
记者留意到，《条例》对我国住房租赁市场的发展提出了多条扶持措施，并强调：国家鼓励多渠道增加租赁住房供应，鼓励将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房。“整体的房地产市场可以分为两个子市场，一是住宅市场，二是包括商场、酒店、产业园区等在内的非住宅市场。现在我国有不少城市商业用房占比过高，在建或建成的商业房产大量空置，而住宅相对不足，这是国家提出‘商改住’的一个重要原因。此外，在一些城市中，有很多空置的产业地产地段很好，而住房租赁市场中的多数租户都希望能居住在较好的地段，很少有人愿意住在郊外、每天长时间通勤上下班，所以这些写字楼、商场等就改成了用于居住的租赁住房。国家提出‘商改住’的政策，一方面是响应市场的需求，另一方面也有利于调整我国房地产的结构。”顾云昌向记者分析道。
顾云昌告诉记者，当前，在我国住宅市场的销售市场和租赁市场两个子市场中，租赁市场的份额仍远远小于销售市场。“但是它的重要性不可低估，因为在每个国家的每座城市中，总有一部分人要通过住房租赁市场来保障自己的居住权利。我国新一代年轻人走上工作岗位之初，恐怕都要有一个租房居住的阶段，因此，住房租赁市场涉及我国社会中的很多人群。”
谈及住房租赁市场未来的发展，顾云昌表示：中小城市房价相对便宜、人口流动性较弱，住房租赁市场发展的空间不算大，而在人口流动性较强的大城市，在人口聚集的过程中，住房租赁市场的重要性会逐渐显现出来，未来住房租赁市场会有很大的发展空间。
“我们常说‘住有所居’，其中一个很重要的条件是‘住有安居’。创造一个租户、出租方等市场主体各方共同拥有的良好市场环境，人们才能够安安心心地居住。”顾云昌说。
（《人民周刊》2020年第19期）
