010-65363526
rmzk001@163.com
（记者 张家铭 彭婷婷 ）距离2021年已不足一周，作为“十三五”规划的收官年，2020年全国商品房销售规模在先抑后扬的局面下刷新历史纪录——根据克而瑞研究中心预计，全年销售面积、金额将达到17.4亿平方米、17.2万亿元，同比增长1.5%和7.7%。这样的数据新高是如何创下的？在“房住不炒”“因城施策”调控主基调不变的情况下，房地产市场未来能否继续保持高速增长？
今年销售规模或创新高
2020年全国商品房销售面积、金额在二季度以来体量逐月回升，增速则经历了先升后降的总体趋势，多项数据也印证了这一点。
来自国家统计局数据显示：前11月商品房销售面积、金额达150834万平方米和148969亿元，累计同比上涨1.3%和7.2%。另据中指研究院发布的《中国房地产2020年市场总结及2021年趋势展望报告》显示，今年一季度，在疫情冲击下，新建商品住宅市场交易量明显缩减；从二季度起，疫情得到控制、中央及地方采取的各项支持政策开始显现成效，加之房企积极营销，积压需求恢复释放，带动新房成交回升。受成交变化的影响，百城新建住宅价格稳中有升。
以深圳为例，根据深圳一手住宅成交数据显示，11月深圳新房住宅成交面积约62.7万平方米，环比上升39.3%；成交量为6296套，环比上升36.4%，同比上升至97%，为今年最高，同时也创下了自2016年1月以来近5年的新高。
“特别是11月商品房销售面积止跌转升，且累计同比增速大于去年同期水平（0.2%），大有年底翘尾态势。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对中国商报记者表示，临近年底房企进入业绩冲刺期，供货节奏加快。
另从房企资金状况来看，1-11月，房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%，增速比1-10月提高1.1个百分点。房企到位资金已连续5个月正增长。
“年初疫情发生后，央行多次向市场释放流动性，市场资金成本走低，今年上半年融资环境相对去年更宽松。另外，随着后期疫情因素影响的降低，复工复产全力推进，房企也不断进行调价促销，带动销售规模的持续向好。同时，房地产开发投资呈明显V字形反转，凸显我国房地产市场的较强韧性。”上海中原地产市场分析师卢文曦在接受中国商报记者采访时表示。
在谈到销售规模持续向好的原因时，同策研究院研究总监宋红卫对中国商报记者表示，这是多种因素综合影响的。一方面，住宅和商办市场分化背景下，住宅市场规模结构和增速双增长。截至11月底，今年住宅占商品房的面积比例为88.4%，为近三年新高（2017-2019年同期占比分别为86%、86.6%和87.8%），同期住宅的销售面积增速为19%，实现正增长，商业和办公市场分别为-11.1%和-12.8%。另一方面，基于房地产市场稳定的需要，在疫情期间给予了房企相关的“纾困”政策支持，包括融资、拿地等方面，对于房企在今年投资扩张及稳定起到一定的积极作用。此外，受“三道红线”影响，房企最主要的融资渠道是销售回款，企业因此不断加大促销力度。
明年增速大概率放缓
明年，在面临疫情、政策等诸多不确定因素的大背景下，市场销售情况将有何表现？
受访人士普遍认为，房企在资金压力下对销售回款需求迫切，2021年将继续加大营销力度，高位微降、局部分化加剧的特征将延续。
根据克而瑞研究中心预计，2021年，在“房住不炒”的主基调下稳定市场投资、销售预期仍是首要目标。一是改善需求释放下商品房销售规模预计将高位保持，一二线核心城市市场走俏，部分弱三四线回调压力加大；二是融资收紧下新开工与土地购置面积料将继续保持低位，核心城市项目开工与热点土地争夺将是房企关注重点，受此影响下开发投资额增速预期将边际收窄，但整体规模仍将维持高位。
宋红卫认为，“明年整体货币市场会相对比较宽松，各地都在加大城市落户人口政策的力度，城镇化提速会带动市场进一步增长。且在稳市场预期情况下，明年部分城市会有政策松动的可能性，刚需和改善人群需求仍然比较可观。”
“主要压力来自于城市的分化，表现较好的仍然是核心一二线城市，人口净流出及经济、产业比较薄弱的三四线城市面临去化压力比较大，在这些城市布局的企业也会面临销售和融资的压力。”宋红卫说道。
在房地产市场调控力度持续加大的背景下，房地产市场稳定性已持续增强，但潜在的隐忧仍存。“高杠杆、高负债、高周转”是很多房企的主要特点，目前很多头部房企都已触及“三条红线”，甚至部分头部房企可能踩线会更多一些。
据悉，红线设置标准为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加。中国社科院国家金融与发展实验室特殊资产研究中心副主任刘伟表示，根据相关数据，房企踩线占比高达86%，2000亿元以上龙头房企红色档占比20%，橙色占40%；1500亿元到2000亿元规模房企，全部为红色档和橙色档，1000亿元到1500亿元红色和橙色档比例也高达75%。
“企业若想快速成长做强做大，就必须进行高周转承受高杠杆带来的高负债。如此也必然会导致房企脚踩红线，在这种情况下，企业也面临着两难的境地。”卢文曦表示。
积极优化业务盘活资产
在新形势下，房地产企业已经做出了积极的改变：抓回款、盘活资产、加强合作，企业开始调整优化自己的业务，以适应新的发展需求。包括对商业物业的适当处置、对于尾盘货值的处理等。据贝壳研究院不完全统计，截至12月24日，今年在主板上市的物业公司数量已达17家，均为房地产开发企业将物业板块分拆后再打包上市。
房企股权合作的动作也在增加，百强房企之间、房企和金融机构之间、房企与中小开发商之间，股权合作达到了前所未有的高度。如12月14日，融创与GIC共同成立了总规模为70亿元人民币的房地产投资平台。根据投资协议，此次合作，融创与GIC分布持有合资平台51%和49%的股权，主要专注于投资一二线核心城市的高端住宅项目。
资金链正成为房企能否平稳运行最关键的问题。根据贝壳研究院统计，房企债券融资端2020年到期债务规模约9154亿元，同比增长28.7%；2021年到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模，房企偿债压力将继续攀升。
“接下来，房企的主要任务还是在于如何保持现金流的充裕以及土地储备的保持。”由于疫情及政策调控等原因，现金为王的现象日益凸显，资金加速向头部企业集中，中小房地产企业面临的压力将更加明显，未来企业强强联手、合作共赢也许将成为大趋势。”北京住宅房地产业商会会长黎乃超在接受中国商报记者采访时表示。
“未来企业要顺应房地产市场发展及融资趋势。”宋红卫对记者表示，最重要的是企业战略的调整，现在已不容许企业‘拿错地’，因此，企业必须在城市布局上做更精准的研究。市场方面，房企不要片面追求规模增长，要更多地向稳健和利润回归；融资方面，企业要多元化布局。
“随着房企的高周转，房产质量问题也频出，表明造房速度太快无法保障房屋品质。房屋品质管理方面，除了资金支持以外，还需要监督管理，将房屋质量问题杜绝在交房前，避免房屋品质引发的连锁反应问题。”卢文曦表示，房企需要多方面的优化，特别是需要改变通过高负债、粗放式的经营来扩大规模的模式。新形势下，企业需要精耕细作，进行产业结构的调整和升级换代。
延伸 坚持房住不炒 发展租赁住房
近日召开的中央经济工作会议及全国住房和城乡建设工作会议均强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。同时，住房租赁将成为2021年一项重点工作。
据悉，今年房地产市场分化明显，热点城市乱象频发。长三角地区和粤港澳大湾区等区域城市房价上涨迅速，出现价格倒挂、众筹打新、万人抢房等现象。对此，有关监管及时进行调控。据贝壳研究院数据显示，7月起全国共74个城市141次推出房地产相关政策。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年房地产调控政策以收紧为主，且效果显著，至少二线城市的地价、房价等都有所降温，这也在一定程度上消除了消费者购房的担忧。
“目前各地对楼市的调控较紧，新房出售也会有限价的动作，房价上涨不会特别明显。各地应根据各自城市的发展水平制定合理的调控政策，真正让有购房需求的居民得实惠。”上海中原地产市场分析师卢文曦说。
此外，住房租赁市场还存在一些问题不容忽视。一方面，部分租赁企业采取“高进低出”“长收短付”的方式，不断加大杠杆率，受疫情影响，部分租赁企业现金流随即吃紧，相继出现资金链断裂等问题。另一方面，由于租赁房不具有与商品房同等的入学、社会保障等权利，住房租赁市场始终无法替代传统的开发市场。
9月7日，住建部公布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，明确不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容，严禁租赁企业违规提供金融产品和服务。杭州、深圳等城市也相继出台了住房租赁市场管理新规，涉及设立租赁资金专用存款账户、不得哄抬租赁价格、禁止租金贷等。
中指研究院表示，近期政策聚焦租赁市场的篇幅明显增多，此次中央经济工作会议提出“高度重视保障性租赁住房建设”，预计政策将不断完善和细化。特别是“租购同权”或有实质性突破，医疗、教育等公共服务上的同权政策将进一步完善。住房租赁市场土地供应量也将持续增加，如近几年上海已有多宗单列的租赁用地成交。2021年将有更多城市跟进，特别是大中城市，但形成有效住房保障仍需要一定的时间。
