政策助力 住房租赁市场迎发展良机

（记者 彭婷婷 ）住房租赁市场的规范与发展，事关广大消费者的切实利益，也是从中央到地方密切关注的民生头等大事之一，相关的政策措施也不断出台。近日召开的中央经济工作会议指出，解决好大城市住房突出问题是2021年重点任务之一，并从土地供应、规范市场行为等多方面明确了租赁住房市场的具体工作要求。12月21日召开的全国住房和城乡建设工作会议也要求，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。此前，如天津、重庆、深圳、武汉、西安等地也陆续发文规范住房租赁市场。受访人士普遍认为，随着相关政策的落地实施，租赁住房作为住房供应体系的短板将加快补齐，监管部门将“规范”与“发展”并举，持续推动建立租购并举的住房制度。

看点1：推进租售同权

此次中央经济工作会议明确，解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示，大城市住房问题还是较为突出，主要表现在一是流动人口多，二是房价较高。今年，包括深圳、上海等大城市抢房源现象比较明显，而通过租赁市场来解决住房问题，即市场化租赁住房和保障性租赁住房共同发展，成为大城市解决住房问题必不可少的一环。

事实上，租房和买房都能满足人们的居住需求，但多数人依旧会选择花费更多的成本买房。这是因为买房和租房在享受权益方面存在一定差距。不过，随着租售同权的推进，这种差距正在慢慢缩小。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对中国商报记者表示，“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”这一点呼应了租售同权，租房的公共服务将会逐步健全，如落户、入学等相关方面，租售同权或迎来关键性进展。

目前，青岛市已出台规定明确，依法登记备案的承租人平等享受基本公共服务，符合区市入学条件的随迁子女可以申请在居住证所在区市按照有关规定接受义务教育。也就是说，承租户子女只要符合条件就可就近入学。

看点2：增加市场供应

此次中央经济工作会议明确，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

北京大学光华管理学院教授、副院长张峥认为，目前高成本的资金、稀缺的土地、低效率的运营以及税费等多个因素，极大地限制了住房租赁市场的发展。在推动租赁住房建设上，需要确保资金投入和项目运营的市场化，形成低成本租赁住房用地的多渠道供给以及多层次人群的租赁住房供给，特别是保障性租赁住房的供给。

为积极培育和发展住房租赁市场，各地正在积极尝试多种办法：天津多渠道增加长期租赁住房。培育规模化、机构化住房租赁企业，通过新建、改建、盘活等方式多渠道增加长期租赁住房，提升租赁住房品质，结合需求推出多样化租住产品，满足群众多元化需求。

上海则印发《上海市租赁住房规划建设导则》，以规范和指导上海市租赁住房的开发、设计和运营管理。该导则明确，上海将租赁住房分为住宅类租赁住房和宿舍类租赁住房，其中，住宅类租赁住房主要供家庭使用，宿舍类租赁住房主要供多名单身人士使用。

昆明发布《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》。该通知从商办物业去库存、租赁住房增房源两个角度入手，旨在推动昆明租赁市场更好发展。

“保障性租赁住房、长租房的政策完善思路不断清晰，后续各地需要把此类房源的的供应、分配等工作做到位，真正为市场上形成丰富、选择面大的房源。”严跃进表示，租赁市场的参与主体将更加多样化。会议明确国有和民营企业都要发挥功能作用，这对民营租赁企业而言发展机会将大增。

看点3：合理调控租金

此次中央经济工作会议还明确，要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

对此，王小嫱认为，租赁市场的监管将制度化、常态化。从降低税费上扶持租赁市场上，也是鼓励“以租代售”的住房解决方式。而首次提出对租金水平进行合理调控，预示着租金的涨跌幅将会受到管控，稳租金将成为2021年租赁市场的重要工作。

事实上，在租金监管方面全国多地也出台了相关规定。如重庆明确，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过3个月的，住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应监管。承租人向住房租赁企业支付租金周期在3个月以内的，由承租人自主决定是否将租金存入监管账户管理。存入监管账户的租金在住房租赁企业、承租人和承办银行签订住房租赁资金监管协议生效后的次月，按月划转给住房租赁企业。

我爱我家董事长兼总裁谢勇以长租公寓举例说，当前，行业内存在一股思潮误区，以为采用互联网行业普遍采用的“烧钱”模式，“烧”成行业老大，就能掌控定价权，然后再通过涨价达到盈利目标。这种违反“商业规律”及“商业本质”要求的行为，难免对行业产生短期的负面冲击。

对此，深圳、武汉明确，住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，恶意提高或降低租赁价格、侵害房屋权利人和承租人的长期合法权益。一经发现，房管部门将发布相关行业风险提示。据悉，“高进低出”是指支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金，“长收短付”即收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期。西安则拟对住房租赁企业信用分级，同时拟规定：通过虚假出租、虚假网签备案等骗取奖补资金及以明显高于市场价抢占租赁房源，并造成不良社会影响的，信用分直接扣减为零，并列入“黑名单”。

此外，需要关注的是，规范发展住房租赁市场同样还是构建新发展格局下提振消费、拓展投资的新思路。张峥表示，解决了城市人口工作地和居住地相一致的问题，就能更好地释放消费潜力，促进消费尤其是服务消费的发展。而租赁住房有利于降低以往高昂的购房和贷款支出，释放其他消费需求。