上市房企加快融资步伐 降价促销或成趋势

本报记者 董添

“金九”来临，上市房企融资步伐不停。近期多家上市房企发布大额融资计划，融资品种较为多样。从融资原因看，除了偿还前期到期债务、补充运营资金等常规因素外，融资收紧预期强、开发投资整体处于高位也是重要因素。

业内人士指出，房企资金紧张已成为行业共识，除了融资外，销售端发力也是补充现金流的重要途经。“金九银十”作为房企销售推盘的黄金期，预计会有更多的房企通过以价换量的形式来快速回笼资金，房价或有下降空间。

大额融资频现

多数房企单笔融资规模较大。9月14日深交所网站披露，“申万宏源-招商蛇口-泰格明华资产支持专项计划”获深交所受理，拟发行金额约为41.5亿元，发行人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司，承销商为申万宏源证券有限公司。

从融资品种看，近期上市房企除了发行常规公司债外，可续期公司债券、ABS类创新融资品种也较常见。

可续期公司债券方面，以厦门象屿为例，9月15日，据上交所消息，厦门象屿集团有限公司成功发行2020年可续期公司债券（第二期）。本期债券仅发行品种二，品种一未发行。计划发行规模不超过8.1亿元（含），品种二实际发行规模为5.4亿元，票面利率为4.8%，发行期限为3+N年。本次债券募集资金拟用于偿还公司债务、补充营运资金等。

ABS类融资品种方面，以华润置地为例，9月14日，“中信证券-华润置地成都万象城资产支持专项计划”获深交所审核通过，债券拟发行金额为25.01亿元，发行人为华润置地投资有限公司，承销商为中信证券股份有限公司，债券类别为ABS。

近期保障性住房类融资项目也频获交易所受理。9月15日，据上交所消息，“平安证券-瑞晖嘉苑保障性住房资产支持专项计划”获上交所受理。该债券拟发行金额15.69亿元，发行人为北京建恒润和房地产开发有限公司，承销商为平安证券。瑞晖嘉苑为共有产权住房项目，位于北京市朝阳区东坝乡单店村。

开发投资处于高位

中国证券报记者梳理发现，从近期发布融资计划的上市房企融资原因看，偿还前期到期债务、补充运营资金是主要原因。此外，房企加大融资还与近期行业整体开发投资处于高位需要大量现金流，以及融资收紧的预期关系较大。

9月15日，国家统计局发布的2020年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况显示，1-8月份，全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%，增速比1-7月份提高1.2个百分点。其中，住宅投资65454亿元，同比增长5.3%，增速比1-7月份提高1.2个百分点。

从承建方披露的月报数据看，8月份开工情况也较为景气。中国中冶日前发布的2020年1-8月份新签合同情况显示，公司1-8月新签合同额6003.4亿元，较上年同期增长27%，其中海外合同131.8亿元。中国电建前8个月新签合同总额约4476.74亿元，同比增长28.93%。前述新签合同总额中，国内新签合同额约为3384.26亿元，同比增长33.99%；国外新签合同额折合约为1092.48亿元人民币，同比增长15.45%。

降价可能性大

房企前8个月销售额明显回升。国家统计局数据显示，1-8月份，商品房销售面积为98486万平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月份收窄2.5个百分点。从销售额来看，商品房销售额为96943亿元，同比增长1.6%，而1-7月份为下降2.1%。8月份商品房销售额首度回正，主要是受东部地区销售额同比上升明显带动，如8月份东部地区大湾区价格上升明显，惠州、广州商品房价格环比涨幅分别为1.9%、0.9%。

从房企披露的前8个月销售数据看，多数公司前8个月销售额度远远超上年同期。以中国恒大为代表的龙头房企带头打折，销售数据较亮眼。中国恒大8月份合约销售金额约为514.8亿元，同比增长约7.7%；合约销售面积约为532.4万平方米，同比增长约18.5%。前8个月份，集团物业累计合约销售金额约达4506.2亿元，同比增长约21.8%。

业内人士指出，房企销售端向好，对公司现金流是有力补充。为了加大销售，不少房企以降价促销的方式，缩短销售和回款时间。在中央反复强调“房住不炒”、地方密集发布收紧调控政策的背景下，以及在“三道红线”和业绩指标的压力下，在“金九银十”期间，房价或有下降空间，预计会有更多房企通过以价换量的形式快速回笼资金。