运营模式暴露脆弱性 长租公寓再现爆雷潮

（记者 彭婷婷）新冠肺炎疫情加速暴露了长租公寓运营模式的脆弱性。近日，上海、杭州、成都等地传出长租公寓企业爆雷、跑路现象。随后，上海等地相继发布住房租赁风险提示，提醒房东和租客警惕“高进低出、长收短付”模式，提示租客谨慎选择“租金贷”，建议使用规范的合同文本等。9月7日，住建部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，该文件对于近期长租公寓爆雷事件给予充分关注，将对后续规范和引导租赁市场的发展有积极的作用。

运营模式暴露脆弱性

8月27日，杭州长租公寓友客爆雷，大批租客和房东聚集在“友客”杭州总部进行维权；8月29日，杭州另一家长租公寓巢客也爆雷了，同样引发人员聚集维权；上海浦东经侦支队近日也受理寓意公寓疑似跑路一案，目前正在调查中。

长租公寓爆雷与P2P平台爆雷似乎异曲同工。据了解，有一些创业者把长租公寓当作一个稳定的“融资途径”，用优惠引诱租客“付长租”，再向房东“付短租”，通过资金的时间差打造自己的小金库，然后用这些钱来做其他投资。也有一些长租公寓品牌引入第三方金融平台，将模式包装得更为复杂，把租客租金打包成资产，抵押给金融平台。

“‘高进低出、长收短付’的运营模式暴露出弊端来，很多长租公寓高租金从房东手里承租房屋，装修后又以低租金租出，利用租户的名义从第三方金融公司贷款提前缴纳一年房租，运营机构利用提前收回的租金扩大规模或者运营。然而一旦租赁市场不景气或者新增租户较少的时候，机构将会面临资金问题。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受中国商报记者采访时表示。

2018年以来，就有不少爆雷的长租公寓企业。而今年突发的疫情更加速暴露了长租公寓运营模式的脆弱性，住房租赁市场不景气或者新增租户较少时，相关企业将会面临更多资金问题。

来自天眼查的数据显示，据不完全统计，我国目前共有900余家企业名称或经营范围含“长租公寓、白领公寓、青年公寓、单身公寓”，或产品标签含“长租公寓、青年公寓、白领公寓、品牌公寓”，且状态为在业、存续、迁入、迁出的长租公寓相关企业。其中，65%为有限责任公司，32%为个体工商户。

“租赁市场在疫情冲击下活跃度下降，一些企业裁员现象明显，导致就业形势严峻，租赁市场量价齐跌，加大了长租公寓机构的资金压力。”王小嫱认为，另外从市场本身来看，长租公寓仍处于发展的初期阶段，国内租金回报率低、回报周期长，前期需要投入大量成本，相关企业不能急功近利，精细化运营才是企业立身之本。

多地发布相关风险提示

9月1日，上海市房地产经纪行业协会发文表示，近期住房租赁市场中有公寓运营商采取“高进低出、长收短付”的经营模式，一旦出现“爆仓”后又金蝉脱壳一走了之。为加强风险防范避免经济损失，协会提示住房租赁当事人在租赁交易中要选择信誉良好的公寓品牌、警惕收房租金过高或出租金过低、支付周期越长风险越大、采用规范的合同文本、合法维护自身权益。

杭州市住房保障和房产管理局也于日前发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》，推进资金监管工作。根据通知，8月31日之后租赁企业账户将纳入监管；9月30日前，“托管式”住房租赁企业需根据要求要求完成风险防控金缴交。之后，房管部门将公开公示“白名单”租赁企业。

此外，近期已发布住房租赁风险提示的城市还有西安、海口、合肥等地，多地提及防范“高进低出、长收短付”的经营模式，“租金贷”、租金水平、使用规范的合同文本成提示主要方向。

“长租公寓爆雷事件实际上反映出一些小品牌的长租公寓企业的经营风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，此次上海等地发文明确住房租赁市场的风险具有积极的意义，也使得长租公寓的经营再次受关注，对于一些品牌影响力小的长租公寓，需要积极关注其经营的状况。

严跃进表示，此次上海发布的文件还提示了一种风险，即“支付周期越长风险越大”，这也是近两年长租公寓市场的一个新情况。部分长租公寓企业为了加快融资，往往会有此类支付周期的约束，这是需要警惕的，租客应对支付周期有足够的重视和了解。另外包括租金贷等问题，也是需要积极关注的，杭州等地明确了租金贷相关托管和监管的工作，值得全国其他城市学习推广。

市场规范管理迫在眉睫

近年来，住房租赁市场需求持续增加，国家的土地、金融、税收、监管等各项政策不断落地，资本市场加速进入，长租公寓加速发展。但市场在快速发展的同时，爆雷现象也频频发生，长租公寓市场规范管理已迫在眉睫。

去年12月，住建部等六部门印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确要求加强对采取“高进低出、长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。

今年9月7日，住建部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》也从多方面对住房租赁参与主体进行具体规定。如征求意见稿第三十六条明确，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

“租金指导制度将加快建立，这体现了政府对于租赁市场的引导方向。”严跃进对中国商报记者表示，稳租金成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”，后续在住房租赁市场发展的过程中，租金稳定也会成为考核各级政府的一项重要内容。

征求意见稿第三十八条明确，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。严跃进认为，类似规定具有较为积极的意义，说明政策层面对于“高进低出”和“长收短付”的做法是持否定态度的，此类行为受到抑制客观上将减少长租公寓爆雷的风险。

“政策规范之下，随着相关企业运营经验的沉淀，长租公寓市场未来可期。”王小嫱表示，疫情会加速行业洗牌，经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰，相关企业要及时调整优化商业模式。此外，租户也要学会拿起法律武器维护自己的合法权益，只有这样才能推动市场行稳致远。