存量房贷利率转换倒计时 专家建议从两个维度考量

随着7月20日LPR报价出炉，8月底前房贷是选固定利率还是“LPR+加点”浮动利率，成为非公积金贷款的“房贷一族”需要做出抉择的一道题。

“从购房者角度出发，关于购房贷款是否要转换为LPR动态利率，最核心的因素就是动态和静态利率孰轻孰重的问题。”昆仑资产管理中心首席宏观研究员张玮在接受《证券日报》记者采访时表示，购房贷款不同于一般的消费贷，属于长期贷款，多数都是20年至30年的偿付期。所以对于购房者来讲，紧盯住眼前的利率变化是不够的，应该从中长期角度出发，考虑利率长期变化趋势。

据央行授权全国银行间同业拆借中心公布数据显示，目前5年期以上LPR为4.65%，连续3个月呈现“原地踏步”态势。整体上看，自去年8月份LPR报价机制改革以来，在截至目前的12次报价中，5年期以上LPR共下降3次，累计下行15个基点。

LPR利率的变动情况，无疑直接关乎购房者的月供增减。中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者算了一笔账，假定购房者选择挂钩LPR，由于重新定价日在明年1月1日，如果截至今年年底5年期LPR利率一直延续当前的4.65%水平，那么按照100万元贷款本金、30年等额本息计算，购房者每个月的房贷月供将减少约90元。整体上看，LPR利率每降低5个基点，购房者月供可减少约30元，合计30年将减少房贷利息约10800元。

鉴于购房贷款的偿付期较长，所以购房者在做选择时，不仅要考虑当下，更要着眼于未来。部分接受《证券日报》记者采访的购房者称，目前看上去LPR浮动利率似乎更省钱。

比如家住北京市丰台区角门东附近的王女士，就在今年3月份存量个人住房贷款定价基准转换工作启动后，于4月初将固定利率转换成了LPR浮动利率，并且她原有的固定利率还是基准利率的八三折。

“选择转成LPR浮动利率，主要是因为我老公预期未来利率下行的概率更大，所以换成LPR肯定要合适一些。”王女士告诉《证券日报》记者，不只是她，她的妹妹以及身边多位同事，目前也都陆陆续续地将原有固定利率转成了LPR浮动利率。

但王女士也表示，选择LPR浮动利率，是预计近几年LPR利率还会下行，同时也是预计在未来十几年或二十几年的贷款期限内，LPR利率不会出现大幅上涨的情况。

而相较于王女士这样的“积极型风险投资者”来说，也有一些享受了此前利率折扣的购房者表态称，稳妥点没坏处。

家住北京市朝阳区的纪女士就对《证券日报》记者表示，虽然短期看LPR利率走低的可能性会更高，但这主要是近两年的经济形势所致，如果未来中国经济逐步好转，LPR浮动利率也存在上涨可能。所以从个人角度来说，与浮动利率相比会更看好固定折扣利率，相当于提前锁定了未来的房贷利率，风险要小一些。

张玮分析称，当前国内宏观经济面临的是周期性经济下行以及疫情所致的双重影响，致使实体经济受到了一定程度的冲击，这也是今年以来LPR连续下调的直接原因。而在政策节奏上，国务院常务会议明确指出，要进一步通过引导贷款利率和债券利率下行等政策，推动金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元。随后央行方面进一步表示，在这1.5万亿元的让利中，通过利率下行实现金融市场或金融体系对实体经济的让利规模约9300亿元，包括债券利率、再贷款、再贴现利率等。这可以理解为，在经济下行压力增大时，需要包括银行在内的金融系统将一部分利润让渡给实体经济，但其实这种“让渡”在某种程度上带有“借”的成分。所以，通过调低LPR贷款利率来实现金融对实体经济的让利，更多属于短期行为，而考虑到房贷属于中长期贷款，不排除购房者在还房贷的后半阶段迎来经济上行周期的可能，由此引发LPR利率随之上涨。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，整体上看，对于存量购房者来说，是否选择转换LPR浮动利率，主要应从两个维度进行考量：一是对于未来风险的可接受程度，即为风险冒进型还是风险稳健型；二是考虑贷款本身的剩余还款期限。如果剩余时间较短，相对来说LPR浮动利率会更适合。此外，对于前期房贷利率为上浮型的购房者来说，选择LPR浮动利率同样会更有优势一些。