老旧小区改造建设进入加速期 三大痛点亟待解决

随着三季度进入尾声，各地老旧小区改造建设进入加速期。日前，筑福集团董事长董有接受中国证券报记者采访时指出，最近几个月，老旧小区市场的变化可以用排山倒海来形容。除改造进度大幅提速外，资本方参与热情也明显提高。以改善生活质量为目的的配套设施建设，是改造过程中最重要的投资方向。这些配套设施在形成稳定现金流后，可以通过证券化等方式实现前期资本的退出，解决老旧小区建设中的出资问题。

改造提速

住房和城乡建设部摸底情况显示，需要改造的2000年以前建成的老旧小区大概有30亿平方米，2000年之后建成的一些小区也有改造需要。第三方机构根据目前各试点城市老旧小区改造投入资金情况初步测算，平均每个社区改造所需资金约850万元，每平方米所需改造资金280元。

“老旧小区改造作为惠及民生、拉动基建的重要抓手，各地政府普遍较为重视。从近期多地披露的老旧小区改造进度可以看出，上半年受疫情影响，各地开工建设速度整体放缓，下半年提速动作明显。”董有强调。

按照国家要求，到2022年要基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”末，结合各地实际，力争基本完成2000年年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。

中国证券报记者观察到，目前各地陆续披露老旧小区改造进度，部分地区完成进度较快。

针对老旧小区改造中参与方的资质，董有指出，在建设过程中需要有意识地引入物业管理，物业管理的作用要比单纯的旧改建设重要很多。在老旧小区改造完成后，持续性的物业服务是保护老旧小区改造成果的关键。相比之下，做开发建设的企业进入老旧小区改造后，会面临与新房开发完全不同的情况。

举例来看，既有建筑普遍存在能耗过高、使用功能不完善、年久失修等问题，直接降低建筑物使用寿命，影响住户的日常生活。这就需要在改造过程中，一方面，从源头采取防裂缝、防渗漏措施，延长防水工程保修年限。另一方面，加强既有建筑使用管理，同时促使物业管理企业建立保养维护制度，以养为主，及时修缮，延长建筑物使用寿命。

三大痛点亟待解决

“老旧小区改造过程中，最大的难题是标准的制定。”董有指出，“标准既需要理论模型支撑，也需要实践应用，最主要的是居民需要。在制定过程中，需要满足老旧小区的功能需要，以用户思维重新构建老旧小区的标准体系，将老旧小区改造变成一种标准化的产品去输出。”

中国证券报记者了解到，目前在老旧小区改造过程中，既包括老旧小区主体建设，也包括老旧小区周围的配套建设。其中，主体建设主要包括外立面改造、加固、抗震功能升级、改善居住面积等。配套设施建设则包括老旧小区周围商超、图书馆、停车场等一系列配套完善。

“老旧小区周边往往有闲置的厂房、闲置的办公楼、闲置的空地，这些周边闲置的资产就是当前老旧小区建设过程中可以加以利用的重要资产。”董有介绍，“如何将这些闲置资产利用起来，改善老旧小区周围的环境，是老旧小区改造过程中非常重要的命题。将老旧小区配套和自身改造结合起来，真正改善居住环境，才能达到老旧小区改造的根本目的。”

据介绍，目前各地老旧小区改造水平不一，改造技术和交付标准存在较大差异。董有称，以北京地区为例，北京老旧小区改造由来已久，公司参与北京老旧小区改造有10多年的历史，在改造过程中，积累了大量的实践经验。相比之下，很多地区老旧小区改造处于起步期。

针对老旧小区改造过程中存在的问题，董有指出，老旧小区改造主要存在三方面的痛点。第一，改造资金存在困难；第二，改造过程中存在技术标准不统一问题；第三，住户意见和满意度问题。

针对老旧小区改造过程中遇到的住户意见不统一问题，董有称，住户意见不统一在老旧小区改造中非常常见。以加装电梯为例，三层以上的住户通常对加装电梯比较欢迎，而三层以下的住户则往往比较抵触。我们分析发现，很多老旧小区改造意见不统一，主要和出资有关。因为目前的政策是“谁受益、谁出资”，很多住户不愿意掏这个钱，于是产生了分歧。在实践过程中发现，如果对住户居住条件真的起到改善作用，这一问题就会迎刃而解。

比如，在做抗震加固过程中，在单纯的抗震加固基础上，以增加房屋前后阳台面积的方式，改善住户居住面积，往往大受欢迎。在之前的改造经验中，这类改造接受程度高，住户也愿意为这类改造付费。

资金仍是关键

由于老旧小区改造体量较大，改造过程中的资金问题仍是关键。以湖南株洲市为例，该地区老旧小区涉及改造户数约10万户。除部分可利用棚户区改造和国家“三供一业”分离移交改造政策资金以外，仍有约10亿元需通过市区两级财政或市场化投入，资金缺口较大。

2020年，全国要完成新开工改造城镇老旧小区3.9万个，在建设过程中，普遍面临资金不足的难题。这就需要引入社会资本进行广泛参与，在公益和商业之间实现平衡。

董有称，针对老旧小区改造存在的问题，公司提出了一种BTO模式。在BTO模式中形成的资产包，通过类REITs等手段进行资产证券化。以社区停车为例，将一个地区的停车位集中规划，形成规模效应，加入智能化运营元素提升效率的同时，增加资产后期产生的现金流。停车场作为老旧小区改造中的一项资产，可以产生稳定的现金流，形成可以证券化的资产包，间接实现前期资本的有效退出。

他指出，目前社会资本参与旧改项目的案例仍屈指可数，对于重点地区，如长三角、“一带一路”沿线省份，需要示范类项目供更多民营企业、民间资本参考借鉴，进行更加广泛的复制，才能让更多老旧小区居民受益，带动更多二三线城市经济发展。