融资政策收紧 房企下半年还债压力大

房企融资政策趋紧，开发商的苦日子来了?“最近三年每到三季度就开始房地产调控，每次都主打融资口，市场也随之调整，今年又是如此。”近日，业内分析人士在接受中国经济时报记者采访时表示，随着融资新规落地，对房企根据财务指标进行区别对待，市场分化之后房企分化会更明显。

2020年上半年，受新冠肺炎疫情影响，房地产开发投资及销售均出现下行，央行层面加大流动性投放，货币市场资金面先松后紧，整体较为宽松。房地产企业迎来融资窗口期，境内房企银行间融资放量，房企中长期债券发行成本先降后升，国有属性房企与非国有属性房企利差有所扩大。海外市场的地产债券受疫情影响较大，4月一级发行停滞，6月出现回暖迹象。

随着二季度全国逐渐复工复产，房地产销售有所回暖，但疫情对房地产投资、销售及回款的负面影响仍未消退。政策层面，较多城市出台了延期缴纳土地出让金、延后开竣工时间、降低预售条件、放松公积金贷款限制、给予购房补贴、放松落户等调节政策，一定程度上缓解了房地产企业受疫情影响形成的资金压力、促进需求端复苏。

接受本报记者采访的专家表示，最近，楼市热度较高的城市频现收紧政策，“房住不炒、因城施策”仍是政策的主基调，此轮调控不同以往，预计未来调控政策将常态化，房企融资也将大概率收紧。

房地产债券发行方面，上半年，银行间和交易所市场共发行房地产债券325只，发行规模共计3503.53亿元，发行规模同环比分别增长9.49%和41.28%。公募和私募方式发行数量分别为284只和41只。国有及非国有属性的地产债券发行数量同环比均持续提升，国有属性的地产债券数量同环比提升幅度更大。总体看，在民企信用风险事件频发，民企债券违约规模大幅提升的背景下，投资者对国有属性房企的债券配置需求较高。

另据联合资信测算，截至2020年6月底，房地产企业存续信用债券（不考虑资产证券化产品）规模超过1.90万亿元，不考虑行权，2020年7-12月地产债到期金额约为3100亿元，2021年地产债到期金额约为5278亿元，2022年地产债到期金额约为3065亿元，2023年地产债到期金额约为3454亿元。

联合资信有关分析师对记者表示，2020年上半年地产销售下行，现金回流受到疫情的一定冲击，地产企业债券已迎来到期及行权高峰，资金需求量较大。从目前政策层面看，地产企业的融资预计仍将持续收紧，龙头及国有属性的房企仍将保持融资优势，地产企业经营及融资分化将更加显著，高杠杆房企和中小房企如果没有做好现金和可快速回款的项目储备，发生信用风险事件可能性将增大。