成交量连续三周上涨 北京7月租房市场回暖了吗

疫情防控形势向好叠加毕业生回流，此前受疫情影响而延期入市的租赁需求正在逐步释放。贝壳研究院7月20日发布的租赁周报显示，7月第三周，在全国重点18城中，北京及周边租赁成交量涨幅最大，其中北京环比涨幅达14%。拉长时间线来看，7月以来，北京近三周租赁成交量环比涨幅均在14%以上。在经历了“不旺”的6月传统旺季后，7月租赁成交量连续三周上涨，是否意味着北京租房市场真的回暖了？

环比增长均超14%

贝壳研究院7月20日发布的租赁周报显示，7月第三周，全国重点18城租赁市场成交量上涨，相比7月第二周环比上涨1.2%。分城市来看，成交量涨幅最大的仍然是北京及周边，由于市场仍处于恢复状态，北京市租赁成交量环比上涨14%，廊坊市成交量环比上涨20%。

北京租赁市场的热度回升，在7月以来的周度成交数据中已然有所显现。

根据贝壳研究院过往周度租赁数据，北京商报记者梳理发现，7月以来近三周，北京租赁市场成交的环比涨幅一直处于较高水平：第一周成交量环比涨幅为14.8%，第二周成交量环比上涨16%。

进入7月，“止跌上涨”成为国内重点城市租赁市场、尤其是北京租赁市场成交的最主要特征。据了解，上半年受疫情影响，国内重点城市租赁市场的季节性规律遭到打破，传统旺季并不“旺”。在企业招聘需求大、高校毕业生租房需求旺盛的北京，原本6月向来是全年成交的旺季，但因受新冠肺炎疫情的影响，北京租赁市场在今年传统的毕业租赁旺季却表现“失色”，6月成交量环比降低近两成、租金跌5%。

单周租金微降0.4%

从机构数据来看，7月以来北京租赁市场交易量回升，市场交易基本恢复。从区域看租赁成交情况，贝壳研究院数据显示，北京市成交量前三的城区依次为朝阳区、海淀区和丰台区。

北京商报记者了解到，上述三个区域一直是北京市租赁房源成交量的前三名，原因在于租赁住房存量大，并且商务区集中、租赁需求多。

贝壳研究院高级分析师黄卉介绍称，近两周成交量涨幅最高的区域是大兴、丰台和西城区，主要是因为这几个城区在6月受疫情影响最大。从成交价格来看，大兴和海淀租金价格有所上涨，其余城区7月第三周租金仍环比下跌。

若分城市及区域看租金水平，根据贝壳研究院监测数据，7月第三周，重点18城租金水平继续小幅上涨，环比上涨0.9%，同比下降12%。具体看北京，7月第三周月租金水平为86.2元/㎡，环比下降0.4%，同比下降6.3%。

“租金趋势仍主要取决于租房需求状况，且短期内波动性较强。” 黄卉说道。

受疫情影响而导致的租赁需求延期释放，以及毕业生在京就业人群的回流，被视为7月以来北京租赁市场回暖的主因。

黄卉向北京商报记者表示，7月以来北京租赁市场交易量回升，原因主要有两方面：一方面是由于疫情得到控制，6月被压抑的需求得到延迟释放；另一方面，毕业季到来，毕业生带来了租赁需求的上升，导致交易量上涨。

合硕机构首席分析师郭毅也指出，毕业生以及部分外地返京就业人员的回流，带来了现阶段北京租赁市场的回温。

“租赁周度成交数据的环比上涨，主要原因其实还是在于疫情向好之后，应届毕业生开始逐步就业，回归到大城市来，由此选择在就业的同时选择自己的这个租住地。”此外，郭毅还补充表示，租赁市场并不会因为租金下调而刺激起过多需求。“因为租房本身已经是最底层的居住需求了。”

市场整体回温

尽管北京租赁市场整体回温几成共识，但多位业内专家预测，7月难达全年的租赁高峰。

“7月第三周北京的成交量已经超过6月疫情之前成交量最高的一周，但7月前两周的成交量仍低于5月的平均水平，因此整个7月市场处于回升状态，但难以达到租赁高峰。” 黄卉作出了这样的预测。

北京商报记者从贝壳研究院方面了解到，北京历年的租赁最高峰基本集中在7-8月的毕业租赁旺季。租赁市场淡季和旺季的成交热度差异较大，以去年的成交数据来看，贝壳研究院数据显示，租赁旺季成交峰值是在8月，比正常时期的月度成交量高出45%左右。

黄卉认为，下半年北京租赁市场依然会维持低温态势。市场表现将呈现为：延迟的租赁需求不断释放，业主出租预期持续处于低位，租客议价空间提升，市场供需趋于缓和。

业内对于接下来北京租赁市场的表现也大多预期“平稳”。诸葛找房高级分析师王小嫱指出，北京已经连续14天无新增病例，并且应急响应级别已经降为三级，预计伴随着疫情逐步受控，市场活跃度会有所提升。

郭毅也指出，从目前来看，在就业高峰到来以及经济、市场消费恢复正常的状态下，市场需求会出现持续增加的状态。“预计接下来北京的租赁市场还可能在当前现有基础之上，保持一个需求增温的趋势。”

至于租金水平，黄卉认为，从中长期的租金水平来看，北京租赁市场租金上涨动力不足，可能会继续保持底部企稳的态势。

这一观点也得到了房东东公寓学院创始人全雳的认同。全雳指出，仅仅针对北京而言，由于大学生毕业季，确实可以催生出一定的租赁回暖迹象，但从长时间看，尽管新房价还在上涨，但租金缓慢下跌是个趋势。“租赁不同于房产交易，这个是消费属性，房子越来越多，租赁房源也越来越多，而租客并没有实际增加多少。”