让乡村共享“租房时代”红利

编者按：租房时代，大都市住房租赁市场正蓬勃发展。随着农村集体产权制度改革的不断深入，农村集体建设用地成为租房市场青睐的“蛋糕”。北京日前出台全面深化改革、扩大对外开放重要举措的行动计划中，提出推进利用集体建设用地建设租赁用房，引起各方关注。农村集体租赁住房今后将如何健康、可持续发展，需要从政策到实践给出答案。

据了解，早在2011年，北京市就成为全国第一个利用集体土地建设租赁住房的试点城市。截至去年底，北京已经启动了海淀区唐家岭、海淀区温泉镇太舟坞村、朝阳区平房乡平房村、海淀区西北旺镇皇后店村和昌平区北七家镇海鶄落村等5个试点项目，各试点项目进展顺利。

近日，备受社会关注的《北京市关于全面深化改革、扩大对外开放重要举措的行动计划》发布，其中就明确提出推进利用集体建设用地建设租赁住房，鼓励利用集体建设用地和产业园区建设职工宿舍。

在上述背景下，8月2日，北京农村产权交易所（简称北京农交所）主办了首都农村集体土地建设租赁住房专题论坛，论坛以“规范中发展，创新中前行——集体租赁住房的探索与展望”为主题，邀请政府主管部门、农村集体经济组织、各类市场运营机构、金融机构和房地产开发企业等有关各方云集一堂，聚焦集租房建设工作，共同寻求有效规范和盘活农村集体资源、资产的具体途径，进一步促进集体租赁住房市场的健康和创新发展。

“集体租赁住房试点的开展，不仅有助于完善北京市的住房体系，扩展了集体土地的利用，拓宽了集体经济组织和农民的增收渠道，同时也为金融机构和运营单位带来了新机遇。”北京市农业投资有限公司副总经理李勇在致辞中表示，北京农投公司和北京农交所将充分发挥国有企业的自身优势，做好政府主管部门得力助手，聚集市场多方资源，共同为集体租赁住房建设和运营工作献计献策。

目前，集体建设用地租赁住房还属于新生事物，有关的试点工作政策性也比较强，针对农村集体土地建设租赁住房，社会各界都给予了高度的关注。如何正确理解有关的政策，北京市相关的试点工作又是如何部署推进的？对此，北京市规土委耕保处处长关爱军介绍，为全面贯彻中央关于“房住不炒”的定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，北京市从2017年开始，计划到2021年的5年内，供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。同时，联合印发了利用集体土地建设租赁住房的有关意见，明确了集体租赁住房项目的4个基本原则，包括符合规划、市场对接、只租不售和维护农民权益。她强调，为保障农民长远生计，集体租赁住房是农民集体持有的一种租赁的产业，可以出租获取收益，不得对外出售或者以租代售，坚决杜绝开发建设小产权房。

作为北京市唯一农村生产要素交易的专业化平台和服务性机构，北京农交所为落实集体土地建设租赁住房的有关政策，紧跟改革进程，以集体资产规范交易为切入点进行了探索。北京农交所总经理刘峰表示，集体土地建租赁住房项目中，村集体选择建设方和运营方的过程属于农村的重大经济事项，为了保护农民的自主权和合法利益，规范交易尤为重要，而传统的竞价方式并不适用。

“因为并不是钱多少的问题，这里面涉及到了很多的相关条件，比如说，未来分红的时间和比例，解决就业的相关问题，产业的发展等方面，针对这种多指标的方式，我们就推出了综合评议。”刘峰解释说，综合评议分为民主决议、乡镇审核、挂牌公示、报名参选、综合评议、签约鉴证等6个流程，每一个环节都有严格的监督和评估，以此来充分保护农民的利益，保障他们未来长久稳定的收入。

事实表明，集体租赁住房的建设项目周期长，资金需求量大，离不开金融机构的支持。对此，中国建设银行北京分行、北京银行、北京农商银行，北京信托、首创新城镇基金等多家金融机构进行了相关探索。中国建设银行北京分行公司部王学伟表示，去年，北京分行正式宣布进军北京住房租赁市场，“集体土地租赁住房建设项目是我分行支持的项目，针对集体土地建设的特点，我们推出了针对性的住房租赁支持贷款和住房租赁经营贷款，产品覆盖了集体土地租赁住房建设、装修、改造、家具、家电配置等全流程的融资要求，具有贷款期限长、担保方式灵活等一系列优势。”他介绍，建行已经推出了租赁市场的产品。

随着北京集体土地建设租赁房政策的出台和实施，相关试点的农村逐渐结束了“吃瓦片”的日子。据了解，海淀区西北旺镇唐家岭作为北京第一批利用集体建设用地建设租赁住房试点项目，从2016年开始，该村开始实行农村集体改制，村民委员会改制为股份经济合作社，村民根据拥有的土地分配股份额，以股份的形式参与集体土地的管理。改制后，每个村民年终收益可达1万多元。

在深化农村综合改革和房地产市场调控的大背景下，此次论坛活动的举办，为集体租赁住房建设的政策实施、项目落地、产品支持等提供更广阔的思路和提升空间，让乡村共享租房时代的红利。同时，也体现出在集体租赁住房政策落实过程中，北京农交所充分发挥农村产权交易平台的“政策引导”“资源配置”和“价值发现”功能，推动实现社会资本与农村要素资源的高效对接，为首都“三农”事业发展贡献力量。