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物业管理，作为一项关系到千家万户、关系到全体业主的生命财产安全的重要工作，正是人民群众最关心最直接最现实的利益问题之一，它绝不仅仅是一些人认为的打扫卫生、管理秩序这样简单的工作。2017年12月13日，北京市朝阳区一起电动车充电引发的火灾，导致5人遇难9人受伤，震惊全国。据各地消防部门提供的调查数据显示：有75%的电动自行车火灾是在充电时发生的，其中随意停放、私拉电线等是引起失火的重要原因，说穿了，还是管理方面引发的人祸。由此我们看到，如果每个社区都能有优良的物业管理团队，及时巡查，排除隐患，或许可以避免悲剧发生。
物业管理，
提升居民生活品质功不可没
物业管理行业在中国大陆自1981年诞生以来，通过大量琐碎的工作和不断提高的服务水平，在提升中国的人居品位和人民生活的幸福感方面，发挥了巨大的作用。
据中国指数研究院数据表明，截至2017年，全国物业管理规模达185.1亿平方米，较2008年增长47.5%，企业数量从5.8万家增长到10.5万家以上，从业人员队伍由250.1万人增长到711.2万人以上，累计增长1.8倍，行业的社会地位显著提高，成为推动经济和民生建设、维护社会和谐稳定、促进城市可持续发展的重要行业。
随着我国人均可支配收入的稳定增长、恩格尔系数的逐步下降，追求更加便利、更高品质的生活方式将成为人民群众的核心诉求之一。物业管理行业未来5年将迎来万亿级的市场规模，这也对物业服务的品质和管理水平提出了更大的挑战。
物业收费，
中国小区管理的“老大难”问题
市场越来越大，要求越来越高，然而物业管理的收费难问题，多年来却始终难以得到圆满的解决。
在物业管理过程中，大量的工作需要人工开展，也有大量诸如管理服务人员的工资、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等多项难以避免的“硬成本”，同时这些成本也会随着通胀而逐渐上升，物业管理行业承担了较大的压力。
尽管物业管理工作十分重要，收费也不可或缺，然而物业费收缴的“老大难”问题，仍然让许多物业公司难为“无米之炊”。据中国物业管理协会网站报道，全国大城市的商品房物业服务费平均收缴率不足70%，北京一些小区甚至有4至5成的业主拒不缴纳物业费。一些业主以购买了房产但长期不入住为由，拒绝缴纳物业费。在三四线城市，还有很多中低收入购房者因为经济能力有限，买房已经透支了整个家庭几代人的积蓄，未来二三十年还背负着沉重的贷款，对他们而言，物业费以及日常的一些维护公摊也是一笔不小的负担，况且中低收入群体面对未来普遍具有很强的不安全感，于是买得起、住不起成为很大一部分人共同的担忧；还有部分业主因为别的业主没有交物业费也选择了不交……有些人是对物业管理服务不满意而选择拒缴，类似拒缴物业费的理由层出不穷。同样的物业费，有人缴纳有人拖欠，却共同享受服务，这对于诚信业主而言是不公平的。正因如此，恶意拖欠物业费的行为往往具有极强的“传染性”，以至于许多社区出现物业费收缴率不断降低的趋势。据媒体报道，武汉市有的小区物业费收缴率低至20%，厦门市个别小区甚至低至10%，有些物业人员甚至在上门收费过程中遇到业主放狗威胁。面临无法改变的收费难局面后，选择了减少人员、降低服务品质等办法来降低运营成本，这又让业主的满意度进一步下降，物业费越发难收，从而造成恶性循环，甚至有些物业企业对业主采取了断水断电等过激手段，对社会的稳定和谐造成不利影响。
物业收费作为一个“老大难”问题长期存在，触发了我们的思考。我们意识到，今后物业收费的发展方向应该可以因时、因地制宜，朝着两端发展，即：高端物业、可以通过高收费手段，通过不断创新、不断提供高端服务来满足业主个性化和多样化的定制需求；而对于中低收入的业主，则可以参照中国特色住房合作社所建设的“美好生活家园”的模式，将收费问题解决到极致，即通过商业运营的利润补贴物业费用的开支，从而实现业主十年乃至终身免缴物业费。若此，可以彻底打破以往物业公司与业主的对立局面，实现双方的和谐共处、共同营造美好生活家园。
免物业费，
中国特色住房合作社的创举
既然对于中低收入群体来说，买房很吃力、住房同样负担不轻，那么有没有一种两全其美的办法，让老百姓买得起还要住得起，而管理和服务单位也能实现收支平衡从而永续经营呢？
经过理论研究和大量测算，我们找到了一个解决方案。目前拟在“新乡·美好生活家园”等试点实施，主要做法是在大社区中设立幸福基金管理委员会及常设机构，对本社区的幸福基金（含所有资产）进行管理，通过资产租赁或运营收入，补贴物业管理和公共设备维护、维修费用，从而做到业主十年乃至终身免缴物业费。
下文以“新乡·美好生活家园”项目为样本进行简单陈述，看一下收支能否平衡，实现明明白白算账、清清楚楚管理：
一、物业公司年度收入：1872万元
商业收益：（商业租赁平均单价18元/平方米/月+商业物业管理费1.5元/平方米/月）×8万平方米×12月=1872万元。
【注】：商业按200万平方米总建筑面积约4%标准配置，其总量为8万平方米。
二、物业公司年度运营费用开支：1681万元
1. 人力工资奖金福利：依据新乡当地工资标准和行业情况，人均3500元/月×12月×250人=1050万元。
2. 公共设施设备维修维护费：按行业标准0.1万元/平方米/月×12月×170万平方米=204万元。
3. 税收：按一般纳税人企业，税率10%，1872万元×10%=187.2万元。
4. 幸福基金管理委员会相关运营机构费用：20万元/月×12月=240万元。
以上1—4项费用开支总计约：1681万元（注：住宅建筑面积按170万平方米计算，人员配置依据为中物协行业标准。）
三、结论及长远构想
从以上物业的收支测算来看，收入可以满足支出并有所盈余。那么有人可能会问，随着今后物价上涨、人力成本上涨，如何确保业主十年乃至终身免缴物业费？
针对以上疑问，一方面，幸福基金将闲置资金和资产委托专业机构理财，其理财收入作为物业公司解决成本上涨和通货膨胀的措施，有力保障物业公司良性运营，让业主无后顾之忧；另一方面，随着社区的日渐成熟，商业的运营价值不断提升，商业租金标准及租金收入也将逐步递增，由此实现以“幸福基金”为基础，构建社区生态圈，打造互信、共享的区块链经济体系，幸福基金的可持续发展对于业主十年乃至终身免缴物业费达成动态平衡。
“新乡·美好生活家园”在免收业主物业费的前提下，还通过现代化的管家式服务，以及利用互联网和大数据对社区教育、社区金融、社区健康等社区O2O，开展多板块现代化管理，让“新乡·美好生活家园”业主享受无微不至的管家式服务，幸福感和获得感将极大增强。与此同时，还通过积分制等手段，鼓励业主共同参与管理，秉持《美好生活家园公约》，人人都是美好生活管家，人人都是服务者也是被服务者，大家共同管理，同建美好生活家园。
九层之台，起于垒土；千里之行，始于足下。对于中低收入群众而言，一千句豪言壮语不如一个小小的温暖举措。对业主终身免收物业费，增进邻里和谐、共建美好家园，是中国特色住房制度的创新举措，更是对民众的庄重承诺。
（作者为天福集团商业运营中心总经理、河南美好生活家园商业运营管理有限公司总经理）
