楼市整体供大于求现象延续 全国百城住宅库存连续三月攀升

在房地产调控政策持续作用下，加上年底楼市观望情绪加剧，全国住宅市场整体供大于求矛盾加剧。18日，易居房地产研究院公布的数据显示，受监测的100个大中城市住宅库存连续三个月环比上升。

易居方面发布的数据显示，截至2018年11月底，受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为44791万平方米，环比增长2.5%。观察历史数据，2018年9月开始，百城库存规模出现近三年来首次显著攀升态势。10月至11月继续保持增长态势。总体上看，库存走势迎来拐点，2018年四季度正步入上行通道。

截至2018年11月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2713、22780和19298万平方米，环比增幅分别为8.4%、1.9%和2.3%，同比增幅分别为23.7%、-4.9%和1.7%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，自2018年6月首次出现同比正增长态势，7月至11月继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。二线城市虽然保持同比下跌，但跌幅持续收窄。三线城市在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。

严跃进指出，观察历史数据，11月推盘规模创下了历史最高水平。“这说明房企年底需要冲刺业绩，推盘节奏有所加快。从侧面也说明，11月预售证管控的力度相对小，部分积压的高价楼盘正密集入市。从购房者的角度看，近期房源可选的机会也在增加”。

从供求关系来看，11月，100个城市新建商品住宅供应量为5930万平方米，而成交量为4858万平方米。在以往连续9个月出现供小于求的态势基础上，9月首次出现供大于求态势，10月至11月继续保持此类态势。

“房企普遍重新面临去库存的较大压力”。严跃进认为，从去化周期来看，截至11月，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.5个月。“这也意味着市场消化完这些库存需要9.5个月，该数值相比10月的9.2个月有所增加。从趋势看，当前存销比正开始走出历史低位，且开始小幅反弹”。

整体来看，严跃进认为，2018年9月至11月全国百城库存数据持续上涨，说明供给规模较大，而市场去化效果一般。“库存走势也使得房企营销压力增大，进而会更加依赖以价换量的策略。当然从另一方面看，库存规模增加，一定程度上也缓和了当前城市库存不足和缺货的矛盾，同时也增加了购房者议价的空间”。

“12月房企申领预售证的积极性依然很高，供应规模依然会放量”。他进一步分析预测，“市场观望情绪近期还比较浓厚，市场交易难言明显反弹。”