楼市与基本面的背离正在增大 谨防形成合成谬误

       随着我国城镇住宅供求关系基本平衡，房价上涨的财富效应符合个体利益，但也要看到，房价脱离基本面上涨，势必增加宏观经济金融风险，阻碍经济转型升级，引发经济运行脆弱性，最终推动楼市形成所谓的“合成谬误”（Fallacy of Composition）。特别是房价上涨往往存在棘轮效应，风险容易自我聚集，需要高度警惕。

　　据国家统计局发布的全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，2018年8月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2.0%，涨幅比上月扩大0.5个百分点，呈普涨态势。确切地说，本轮房地产上涨周期自2015年四季度启动，虽历经2016年10月份、2017年3月份两轮升级调控，但楼市整体仍保持较高热度，近期个别城市房租大涨引发市场广泛关注，暗示“易热难冷”的棘轮效应正在发挥威力。

　　无法忽视的是，当前楼市与基本面的背离正在增大，主要反映在四个方面：一是房价高涨与存款低增形成背离。截至2018年8月末，全国人民币各项存款同比增长8.3%，创出近40年来新低，反映出住户和企业的实际购买能力在衰减，而这与一路走高的房价以及居高不下的总购房款形成了较大背离。二是销售放缓与购地上涨形成背离。2018年1-8月，全国商品房销售面积同比增长4%，较上年同期下降8.7个百分点；同期房地产开发企业土地购置面积同比增长15.6%，较上年同期上升5.5个百分点。如果按照当前销售情况预估未来销售，那么有可能会形成新的库存压力。三是楼市高热与消费放缓形成背离。在社会消费领域，持续上涨的房价并未带来持续的财富效应。2018年1-8月份，全国社会消费品零售总额同比增长9.3%，较上年同期下降1.1个百分点。四是股市低迷与楼市上涨形成背离。同为资产的股市和房市呈现出两极分化，股指屡创历史新低，而房价持续走高，社会股票和住宅资产配置的结构严重扭曲。

　　当前，房价上涨预期尚未根本改变，但房价上涨的脆弱性已开始显现。热点城市房价与国际大都市直接接轨，非热点城市房价一路追赶热点城市，这种全国性的房价赶超现象与国家间、区域间收入差距形成了较为明显的矛盾，而基于棘轮效应的房价刚性泡沫预期，进一步加剧了各种经济金融风险的聚集。若要维持当前房价继续高位上涨，必须提供比以往更多的货币供应，但这无异于饮鸩止渴。

　　总之，不难发现，这种房价全国性的持续高位上涨和背离基本面的现象，已形成一个巨大的合成谬误，导致房地产政策调整空间和韧性日益受到制约，也严重影响到经济转型升级进程。而房价棘轮效应和房地产发展路径依赖相互影响、相互强化，深刻地影响到个体和社会公众的经济行为，形成一致性预期，这势必导致房地产风险过度集中，加剧了房地产市场的合成谬误，值得高度警惕。由此可见，坚持房住不炒，除了弥补房地产调控短板和全方位引导合理住宅消费，还需要采取有效措施改变住宅投资的不合理预期，同时稳妥应对可能出现的市场波动。